הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

ערבות הדדית חיי אדם עני המהפך בחררה תחרות דיני חברות סמכות השלטון המקומי שכנים דיני עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך ועשית הישר והטוב טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה דינא דמלכותא חזרה מהתחייבות דיני חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית התמודדות עם כשלים חוזים משפטי ארץ גבורה מצור פדיון שבויים משמעת מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר דבר האבד גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה דיני ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זכיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי דיני משפחה לימודי אזרחות בתי הדין הרבניים עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה חוזה לטובת צד שלישי מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמני הקדש חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם תום לב פסולי דין ערך זכויות עתידיות גיור משומדים זכרון דברים עריכת דין אסמכתא חשבון בנק נאמנות אב על כשרות בניו ממזרות שיעורים במסגרת מרכז הלכה והוראה עד מומחה עד פסול מורדת פוליגרף זכות עמידה בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התחייבות מופרזת התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה אופן קבלת עדות חיוב גבוה מסכום התביעה טענת אי הבנה בדיקות גנטיות חקירה וראיה ביוזמת בית הדין מדריך ממוני מעשי בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג ייעוץ חקיקה טוהר המידות צנעת הפרט כשרות משפטית מחשבה מדינית רווחה יהודית רמאות וגנבת דעת היתר נישואין מדינת הלכה ועד הבית

מחלוקת בין משכיר לשוכר בנוגע לתשלום דמי וועד בית / ארץ חמדה גזית 78080 תביעות קטנות

הרב יוסף כרמל ( ארץ חמדה גזית - ירושלים)
התובע השכיר את הדירה לנתבע, ובחוזה השכירות נקבע שהנתבע ישלם את דמי וועד הבית. לקראת סוף השכירות הנתבע סירב לשלם את דמי וועד בטענה שהם לא תואמים את ההסכמה המקורית. הנתבע אף ביטל את צ'ק הבטחון שהיה בידי התובע. ההליך נקבע כהליך מקוצר בפני דיין יחידי. בית הדין קבע שמשכיר רשאי לתבוע שוכר על אי תשלום דמי וועד הבית ואין צורך שהתביעה תוגש על ידי הוועד. כמו כן, קבע בית הדין שלעניין חובת הראיה המשכיר נחשב למוחזק בגלל שבידו צ'ק בטחון של השוכר, ובפרט שהשוכר ביטל אותו שלא כדין. עם זאת, בית הדין קיבל את עמדת השוכר לעניין גובה דמי הוועד ופסק שכיוון שלאחר חתימת החוזה נערכו שינויים שונים שפגעו בתנאי החוזה (כמו ביטול ההסקה המרכזית) ואף נעשתה השוואה בין הדירות הקטנות לגדולות ללא הסכמה ובניגוד לחוק, וכן נוספו לדמי הוועד חיובים שנועדו להשבחת הנכס, אותם יש להשית על בעל הבית. לכן בית הדין חייב את הנתבע רק ב45% מהחוב.

 

בס"ד, ‏‏ז' במרחשון תשע"ט

16 באוקטובר 2018

תיק 78080

פסק דין

 

בעניין שבין

 

התובע

משכיר דירה

 

הנתבעים

שוכרי דירה

 

א.    תמצית המחלוקת

  1. העובדות המוסכמות

בחודש יולי בשנת 2016 נחתם חוזה שכירות בין התובע לבין הנתבעים. בחוזה התחייבו הנתבעים לשלם, בנוסף לשכר הדירה, את התשלומים הנוספים הקשורים לדירה: מים חשמל, ארנונה, ועד בית. הנתבעים הפקידו ביד התובע 12 המחאות עבור שכר דירה לשנה, ובנוסף המחאת פיקדון למקרה שתהיה בעיה עם התשלומים הנוספים. הנתבעים אכן עמדו בהתחייבותם ושילמו את התשלומים הקשורים לדירה למעט תשלום ועד הבית, משום שלטענתם המחיר היה גבוה בהרבה מהוצאות הוועד השוטפות, וכן לטענתם לא ניתנו הוכחות לכך שאכן תשלום זה מוצדק.

החוזה נחתם שוב לאחר שנה באותה המתכונת. בסוף דצמבר 2017 החליטו הנתבעים לסיים את החוזה. הוסכם בין הצדדים כי יינתן לתובעים זמן של ששה חודשים להסדיר את תשלומם לוועד הבית, ובמידה ולא יסדירו זאת לאחר זמן זה, יפדה התובע המחאה שתישאר בידו בסך של שכר דירה לחודש אחד -3,200 ₪- (וזאת במקום המחאת הפיקדון שהייתה בידו שסכומה היה גבוה יותר- 6400 ₪), ומתוכה ישלם את תשלום הועד, ואת הנותר ישיב לנתבעים. לאחר ששה חודשים התובע ביקש להפקיד את ההמחאה, בעוד הנתבעים מפצירים בו שלא ייעשה כן, ונתגלה לו שהמחאה בוטלה.

לאור כך פנה התובע לבית הדין בתביעה שהנתבעים ישלמו לו את החוב שהם חייבים לוועד הבית. התובע חש כי הנתבע מתמהמה מלהגיב לתביעה בבית הדין, ובעקבות כך פנה התובע אף לבית משפט לתביעות קטנות. לבסוף אישר הנתבע את ההתדיינות בבית הדין בארץ חמדה, ולכן משך התובע את תביעתו בבית המשפט לתביעות קטנות.

 

להלן תמצית טענות הצדדים:

 

  1. טענות התובע

  1. תשלום וועד בית

התובע טוען, כי הנתבעים התחייבו בחוזה לשלם את תשלומי ועד הבית לנציגות הבניין. התובע הקציב זמן להסדר עם הוועד בית, דבר שלא נעשה, ולכן מבחינתו הייתה זו זכותו לפדות את ההמחאה כמסוכם ולשלם את תשלומי ועד הבית. על כן התובע מבקש שהנתבע ישלם לו את סכום חיובו של הנתבע לוועד בית. הסכום הכולל הוא 2.550 שזהו תשלום של 150 ₪ לחודש למשך 17 חודשים.

 

  1. הוצאות משפט

בנוסף התובע מבקש כי הנתבע ישלם את סכום העמלה שנאלץ לשלם לבית משפט לתביעות קטנות בסך 489 ₪, ובנוסף תשלום על עמלת בית הדין בסך 200 ₪.

 

  1. טענות הנתבעים

  1. תשלום ועד הבית

הנתבעים טוענים, כי מתחילה הסכימו להיכנס לדירה בידיעה שהתשלומים לוועד הינם 160 ₪ כולל חימום (הסקה מרכזית). אמנם כעבור מספר חודשים החליטה אסיפת החברים של הבניין להוריד את ההסקה, ולהשוות את תשלומי הוועד בין מחזיקי הדירות והקטנות, ונקבע כי התשלום יעמוד על סך של 150 ₪. הנתבעים התנגדו להחלטה וטענו שסכום זה אינו משקף את ההוצאות המועטות שנותרו ללא ההסקה. הנתבעים ביקשו פירוט ההוצאות מהוועד בית. ועד בית השיב כי אין חשבוניות וקבלות על התשלומים. ב5 בנובמבר קיבלו הנתבעים מנציג ועד הבית טבלת אקסל המפרטת את הוצאות ועד בית, ללא הוכחות לאמיתת ההוצאות.

טענת הנתבעים היא, כי כל הבא להוציא סכום כסף מחברו עליו חובת הראיה, ולכן מוטל על בעל הבית, וכן על המשכיר להוכיח שאכן הנתבעים חייבים סכום זה.

הנתבעים מוסיפים כי אף במידה ונקבל כי נתוני הטבלה נכונים, מתברר כי הוצאות רבות של הוועד היו בעבור השבחת הנכס, ולא בעבור ההוצאות השוטפות, כגון אישורים לבניית מרפסות, אינסטלציה והחלפת ביובים, עבודות בגג, מרזבים מקלטים, איטום.

מחישוב של הנתבעים עולה כי אף לפי הטבלה שנשלחה, הם אינם חייבים לשלם אלא 50 ₪ לחודש ולא יותר, והשאר מוטל על המשכיר, משום שמחובתו לשלם את התשלומים המשותפים שהוצאו על השבחת הנכס.

הנתבעים מציינים כי לדעתם אף סכום זה גבוה יותר מהשירות שהם מקבלים, אך לפנים משורת הדין הם מוכנים לשלם סכום זה ולא יותר.

בנוסף טוענים הנתבעים כי לפי הבנתם, וועד הבית כלל לא מתכוון לתבוע את השוכרים שאינם מתכוונים לשלם, וכך היא שיטתם לגבות מחיר יקר, ולקחת בחשבון שחלק מהדיירים לא ישלם, ולכן, כל עוד לא נתבע בעל הדירה על תשלום הוועד הבית, אין לו לשלם מכספם סכום שכלל לא נתבע עליו.

  1. הוצאות משפט

הנתבעים טוענים כי לא זו בלבד שאינם חייבים בהוצאות המשפט, אלא אדרבה על התובע לשלם להם 300 שקלים בעבור עמלת מכתב עו"ד שנאלצו לכתוב לוועד הבית, בו כתוב כי על ועד הבית להסביר כיצד הופחת סכום הוועד הבית רק ב10 שקלים לאחר הורדת ההסקה, וכן בקשת פירוט של תשלומי ועד הבית לכל דירה וכו'.

  1. תשלום על אובדן חמש שעות עבודה

הנתבעים טוענים כי על התובע לשלם על אובדן חמש שעות עבודה, בעקבות הגעתו של הנתבע לדיון בבית הדין.

 

  1. השאלות לדיון:

  1. האם חובתו של השוכר בתשלומי ועד הבית היא כלפי המשכיר, השוכר או שניהם יחד?

בטרם נכנס לגוף התביעה, מוטל עלינו לברר מהו מעמדו של השוכר ביחס לתשלומי וועד הבית, האם הוא נחשב כבעל חוב של ועד הבית, או שמא המשכיר הוא בעל חוב הבלעדי בתשלומי ועד הבית, והשוכר מחויב אך רק כלפי המשכיר. לפי האפשרות השנייה חובתו של השוכר ע"פ החוזה, היא לשלם לוועד הבית את התשלום שמוטל על המשכיר.

שאלה זו חשובה לנדון שלפנינו משום שהיא עשויה להשפיע על השאלה, אם זכותו של השוכר, להתדיין באופן ישיר עם וועד הבית על חובו, או שיכול המשכיר לכופו להתדיין עמו על תשלומי וועד הבית.

מבואר במשנה במסכת בבא בתרא (דף ב עמוד א) שבענייני שותפין הכל הולך כמנהג המדינה, וכן פסק השולחן ערוך בסימן קעו סעיף י: "המשתתף עם חבירו בסתם - לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה".

על כן נראה שבכדי לענות על שאלה זו יש לעיין בהגדרת החוק, מכיוון שמן הסתם השותפות בבית המשותף, וכן חוזה השכירות נעשו על דעת לנהוג ע"פ החוק, ובנדון דידן- חוק המקרקעין.

סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין קובע:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".

ובסעיף 52 מבאר החוק מי הוא נחשב כבעל הדירה לעניין זה, וכך נאמר שם:

"'בעל דירה' - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה"

משני הסעיפים האלו יחד, עולה, כי החובה לתשלומי וועד הבית מוטלת אך רק על בעל הדירה, כלומר בנידון דידן החיוב מוטל על המשכיר שהוא בא כוחם של בעלי הדירה, ואין כלל חיוב שמוטל על השוכר בעניין זה.

אמנם כבר העיר על כך השופט דרורי (תיק ע"א 6059/05) כי כאשר השוכר מתחייב למשכיר לשלם את תשלומי ועד הבית, הרי נוצר כאן חוזה לטובת אדם שלישי (כמשמעות מונח זה בסעיפים 38-34 לחוק החוזים-חלק כללי התשל"ג-1973). כלומר, השוכר נעשה בעל חוב ישיר כלפי נציגות ועד הבית, וזכותם לתבוע ממנו את תשלומי הוועד.

כעת, ניצבת לפנינו השאלה, אם מתוקף היותו בעל חוב ישיר כלפי נציגות וועד הבית, יש ביכולתו לדרוש להתדיין עימם באופן ישיר ביחס לגובה החוב, או שיכול המשכיר לדרוש ממנו שידון עמו על החיוב כלפי נציגות וועד הבית.

בעניין זה כתוב בחוק:

"זכותו של המוטב אינה גורעת מזכותו של הנושה לדרוש מן החייב את קיום החיוב לטובת המוטב".

כלומר, החוק הקובע כי עדיין יש לנושה המקורי- (בנדון דידן המשכיר, שהשוכר התחייב לשלם לו את דמי וועד הבית), זכות לתבוע את קיום התחייבותו של המתחייב- (בנדון דידן השוכר), כלפי המוטב (בנידון דידן נציגות הבית המשותף).

לפי האמור, נראה כי אין ביכולת הנתבעים לדרוש להתדיין רק מול נציגות הבית המשותף, וזכותו של התובע לדרוש מהם כעת לקיים את חובתם ולשלם את דמי הוועד.

קביעה זו, שוללת את דרישת הנתבעים להמתין עד שוועד הבית יתבע את סכום התשלום, משום שזוהי זכותו של המשכיר לדרוש מן הנתבעים לעמוד בהתחייבותם כלפי ועד הבית, על אף שוועד הבית לא תבע זאת.

אמנם היה מקום לדון במעמדה ההלכתי של התחייבות כלפי לצד ג', והנה נראה פשוט שיכול המשכיר לחייב את השוכר לשלם לצד ג' כלומר לוועד הבית, הן מצד "דין עבד כנעני" כמבואר בקידושין (ז.) שאדם יכול לתת תמורה לחבירו ולזכות בכך עבור צד ג', וכפי שנפסק בשו"ע סימן קצ סעיף ד. ומעבר לכך, בהתחייבות חוזית נדמה כי אין צורך בגדר "עבד כנעני" ודי בעצם מעשה הקניין שעושה השוכר בכדי לחייב אותו לשלם לגורם שלישי ומדין "זכין", וכבר הכריעו האחרונים (עיין מהרשד"ם חו"מ סימן שפ, מהרש"ך, חלק ג סימן ח, חת"ס חו"מ סימן סו צמח ועוד) שיש לשטר חוזי תוקף של קניין מחייב מכוח 'סיטומתא'.

אמנם היה מקום לדון האם בהתחייבות זו, נעשה המחייב עצמו צד בדבר לדון עמו, או שמא יכול המתחייב לומר שאינו דן אלא עם הצד כלפיו התחייב, כלומר בנדון דידן יש לדון שמא השוכר יוכל לטעון שברצונו להתדיין עם ועד הבית ולא עם המשכיר, ולטעון 'לאו בעל דברים דידי את'. בעניין זה היה מקום לדמות מקרה זה למבואר במספר סוגיות (ב"ק ח:, ב"מ יד., כתובות צב:) שיכול מוכר שדה שלא באחריות לעמוד בדין מול המערער הטוען שהשדה שלו, על אף שאין לו הפסד בזה, שהרי מכר שלא באחריות, ומכל שכן בנדון דידן שיש נפקותא למשכיר, משום שאם השוכר לא ישלם את ועד הבית, יבואו בתביעה למשכיר לשלם, והיות והשוכר התחייב כלפיו לשלם למשכיר- זכותו לתובעו.

אך היה מקום לדחות שבמקרה של מוכר שדה, ויצא עוררין, כבר נעשתה תביעה, ואנו נותנים זכות למוכר להתדיין כבעל דבר. ואילו בנדון דידן, מדובר בחוב של השוכר והמשכיר כלפי ועד הבית. במקרה זה ניתן לומר שכל שוועד הבית לא תבעו את המשכיר אין ביכולתו לתבוע סכום כסף אשר עדיין לא התחייב לשלם.

 

אמנם בנדון דידן עולה כי הצדדים הגיעו לפשרה כי לאחר חצי שנה יוכל התובע לפדות את צ'ק ההמחאה ולשלם מתוכו את תשלום ועד הבית. ועל כן נראה שזכותו של התובע לממש זכות זו, ויש לחייב את הנתבע לשלם את הסכום אותו הוא חייב לוועד הבית.

 

יש להעיר כי בשנת תשע"ז נוצר תיקון לחוק השאלה והשכירות (תיקון מס' 1  סעיף 25ט) ושם נקבע:

 

"השוכר יישא.. בתשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף".

נמצא, כי כיום השוכר אכן מחויב בתשלומי וועד הבית, אף ללא חוזה כתוב.

 

אך עדיין עולה מן החוק כי החיוב בתשלומים אלו, הם כלפי המשכיר, כך עולה ממיקום החוק, שנכתב בחוק השאלה והשכירות. בעוד בחוק המקרקעין עדיין לא נשתנה ההגדרה כי המשכיר הוא המחויב כלפי ועד הבית בתשלום הניהול השוטף.

 

מכול מקום, כפי שציינו לעיל מכוח החוזה יכול ועד הבית לתבוע את השוכר כמוטב צד ג', ומסתבר, שהוא הדין במציאות שאין חוזה חדש, זאת לאור החוק החדש.

כמובן, עדיין אין בקביעה זו בכדי להוריד מחובתו של המשכיר להוכיח כי אכן תשלום וועד הבית מוצדק, וכי התשלום שגובה הוועד הוא אך ורק על ההוצאות השותפות ולא מעבר לכך.

 

  1. על מי מוטלת חובת הראיה בנוגע לגובה תשלום בעל הבית על השוכר, או על המשכיר?

"המוציא מחבירו – עליו הראיה" הוא כלל גדול בדין. לכן יש לדון מיהו 'המוחזק' בנדון זה, היות שהנתבעים מסרו צ'יק ביטחון לתובע.

מעמדו של צ'ק בהלכה נדון באריכות בדברי פוסקי זמננו, ונביא רק מהכרעת בית הדין ארץ חמדה- גזית בבית שמש (תיק מס' 71003) כי יש לתת לצ'ק כתוב מעמד לכל הפחות כשטר חוב. ואמנם כלל יודע הוא ש'יד בעל השטר על התחתונה' (כתובות פג:) אך כל זה אמור כאשר יש ספק בנוגע לגובה החוב וכיוצא בזה, אך בנוגע לעצם החיוב, המחזיק בשטר מוגדר כמוחזק, ועל הנתבע להביא ראיה שנפטר מחובו, ואין ביכולתו לטעון 'פרעתי'.

בנדון דידן פשוט כי הנתבעים התחייבו בתחילה בסכום של 6,400 ₪ ואח"כ הסכים התובע להחליפו בצ'ק בסך נמוך יותר -3,200 ₪-, א"כ הנתבעים אכן התחייבו על סכום זה ונתנוהו כבטחון במידה ולא ישלמו את תשלומי וועד הבית, וא"כ נראה כי במקרה זה המלווה המחזיק בשטר חוב, הוא המוגדר כמוחזק, וחובת הראיה מוטלת על הנתבע, ולא על התובע.

אמנם היה מקום לטעון שהיות וסכום זה לא מייצג את גובה החוב האמיתי אלא ניתן כפיקדון בלבד, יש לדמות זאת למחלוקת המופיע ברמ"א בסימן עה סעיף יג בדבר תובע המחזיק במשכון כנגד חובו, וישנה מחלוקת בין התובע לנתבע בנוגע לגובה החיוב. שם מביא הרמ"א שנחלקו הרשב"א והרמב"ן (בתשובות המיוחסות לו) אם התובע נחשב כמוחזק עד גובה המשכון.

הש"ך (סימן עב ס"ק צד) השיג על הרמ"א בעניין זה שהרי ידוע שהתשובות המיוחסות לרמב"ן שייכות לרשב"א, ולכן מסקנת הש"ך שהמחזיק במשכון נחשב כמוחזק.

מעבר לדברי הש"ך נראה שכך גם הנוהג להתייחס לצ'ק בטחון, וזוהי מטרתו- לאפשר גבייה של התשלום, מבלי שיהיה צורך להידיין ולהביא ראיות על החיוב, ובכדי שנטל הראיה יוטל על הנתבע ולא על התובע (ראו לדוגמא הכרעת בית המשפט בתיק מס' 33605-12-09).

על כן נראה, שעל אף שלמעשה בוטל הצ'ק, היות וביטולו נעשה שלא כדין, נשאר התובע כמוחזק, וחובת הראיה מוטלת על הנתבע.

 

א"כ, היות וביארנו כבר לעיל כי זכותו של המשכיר לתבוע בעצמו את החיוב בעבור תשלום בעל הבית, והיות והמשכיר לקח צ'ק המחאה כבטחון בעבור חוב זה, יש לראות את התובע כמוחזק, ועל הנתבע מוטלת החובה להוכיח כי תשלום וועד הבית אינו הוגן, ואינו משקף את השירותים שהנתבעים קיבלו בעבורו.

  1. קביעת הסכום בעבור ההוצאות השוטפות

לאחר שביארנו כי נטל הראיה בדבר סכום וועד הבית, מוטל על הנתבע, יש לבחון האם באמת ישנם ראיות לטובתו, שגובה התשלום לוועד הבית אינו מוצדק.

הנתבע טען כי מתחילה נכנס בהתקשרות עם השוכר, על דעת שהתשלום לוועד הבית יהיה בעלות של 160 ₪ לחודש ובתמורה יקבל גם הסקה מרכזית לבניין. לאחר מספר חודשים הופסקה ההסקה, אך התשלום הופחת רק בעשרה שקלים בלבד. אכן, עניין זה אומר דרשני, משום שלא יעלה על הדעת שתשלום של הסקה מרכזית עולה רק עשרה שקלים בחודש, ואכן אין ספק כי תנאי של השוכר ביחס לגובה השכירות הורע באופן משמעותי.

מלבד זאת, צודקת טענתו של הנתבע כי השוואת תשלום שכר הדירה בין הדירות הגדולות לדירות הקטנות הייתה לרעתו. אין ספק כי ההסדר החדש של תשלום וועד הבית היטיב הרבה יותר עם בעלי הדירות הגדולות, והרע עם בעלי הדירות הקטנות. זאת, גם בניגוד לחוק המקרקעין (סעיף 58) הקובע כי:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ... לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".

אמנם החוק מאפשר שינוי של אופן שיעור ההשתתפות במידה ונקבעה בתקנון צורה אחרת של התשלום, אך בהמשך מבאר החוק (סעיף 62) כי:

"אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם".

יסוד זה שאין הרוב יכול לחייב את המיעוט להוסיף תשלום מעבר לנהוג מעוגן גם בפסיקה ההלכתית (עיין שו"ת מהרי"ק קפ, שו"ת נודע ביהודה מהדו"ק סימן כ) א"כ טענת הנתבעים בנוגע להרעת תנאיהם נשמעת.

מעבר לכך הנתבעים טענו כי התשלום שנגבה בוועד הבית, כלל בתוכו גם הוצאות של השבחת הנכס, ולא רק של ניהולו השוטף. כדוגמא לכך מציינים הנתבעים את ההוצאות בעבור איטום הגג. הנתבעים טענו גם כן, כי בהוצאות נכללו גם תשלומים עבור אישורי מרפסת. אך התובע השיב כי על הוצאות אלו של אישורי המרפסת- שילם התובע בנפרד לוועד הבית. מתוך טבלת האקסל שהוגשה לפני בית הדין מסתמן שנעשתה הפרדה בין התשלומים השוטפים (שם כללו גם את האיטום והמרזבים) לבין הוצאות השבחת הנכס, שם נכללו אישורי המרפסות.

מעיון בטבלת האקסל שהוצגה לפנינו, עולה כי אכן היו הוצאות רבות שהוגדרו כהוצאות שוטפות, אמנם הם אינן כאלה.

להלן רשימת ההוצאות תוך ציון כמה אחוז כל אחד מהם מתוך ההוצאה הכוללת:

  • אינסטלציה והחלפת ביובים- 16.19 אחוז
  • הוצאות עבור קווי מים כיורים ושעונים- 2.58 אחוז
  • עבודות בגג, מרזבים, מקלטים, איטום- 12.02 אחוז
  • תיקוני חשמל-9.29 אחוז

סה"כ כ- 40 % מכלל ההוצאות הם בגדר הוצאות מובהקות של השבחת הנכס, ולא של אחזקה שוטפת.

 

כמו כן יש להוסיף ולחשב כי מדובר בדירה קטנה, אשר לא אמורה לשאת בנטל של ההוצאות כשאר הדירות, וחובתו של המשכיר לתקן עוול זה, שנתחדש לאחר כניסת השוכרים לדירה. לצורך החישוב ומכח סמכות הפשרה, נראה להפחית עוד כ- 15 % מהתשלום שיושת על הנתבעים.

לאור כל האמור, נראה כי יש לחייב את הנתבע לשלם רק 45 אחוז מן הסכום שדרש ועד הבית.

 

לסיכום, מתוך התביעה עבור ועד הבית בסך 2550 ₪ ישלמו הנתבעים לתובע רק כ- 45 % שהם 1147 ₪.

  1. תשלום בעבור הוצאות משפט, עמלת עורך דין והפסד שעות עבודה

התובע תבע שהנתבע ישלם את סכום העמלה שנאלץ לשלם לבית משפט לתביעות קטנות בסך 489 ₪, ובנוסף תשלום על עמלת בית הדין בסך 200 ₪.

בנוגע לעמלת בית הדין, על פי הנוהל הרגיל בבית הדין, יש להתחלק בתשלום בשווה, משום שמדובר בתביעה לגיטימית, והנתבע לא נמצא כאדם שמתחמק מתשלום ללא הסבר.

בנוגע לעמלת בית המשפט, אנו נדרשים לברר האם הנתבע התמהמה ואילץ את התובע להגיש תביעה גם לבית המשפט.

ממזכירות בית הדין נמסרו הפרטים הבאים:

  • התובע הגיש את כתב התביעה בתאריך 4.7.18.
  • כתב התביעה נשלח לנתבע בדוא"ל ב4.7.18 עם בקשה לתגובה עד 18.7.18.
  • בתאריך 19.7.18 התקשרה מזכירת בית הדין לנתבע לבקש את תגובתו. תגובתו הייתה שהוא לא קיבל את כתב התביעה.
  • בתאריך 19.7.18 נשלח שוב כתב התביעה עם בקשה לתגובה עד 26.7.18.
  • הנתבע שלח הסכם בוררות חתום בתאריך 31.7.18.
  • המזכירה הודיעה לתובע ב5.8.18 שהנתבע חתם על הסכם הבוררות ושעליו לשלוח ייפוי כוח.

כלומר, נמצא שהנתבע מצדו, לא גרם לעיכוב יוצא דופן של ההליך. תוך כחודש נתקבלה הסכמת הנתבע. בנוסף התובע לא עדכן את הנתבע או את בית הדין כי הוא מתכוון לתבוע בבית המשפט, ולא ביקש מבית הדין היתר לכך. במידה והיה עושה כן הייתה מבהירה לו מזכירת בית הדין, שיש לבדוק אם אכן הנתבע מסרב לדון בדין התורה. על כן בית הדין קובע כי אין לחייב את הנתבע בתשלום עמלת בית המשפט.

מסקנה זו נכונה גם ביחס לתביעת הנתבעים, בית הדין קובע כי אין לחייב את התובע בעבור עמלת עו"ד עליו שילמו הנתבעים, וכן אין לחייב התובע בעבור שעות העבודה שהפסיד הנתבע בהגיעו לבית הדין. התובע נהג כשורה בהתנהלותו, ותביעתו כלפי הנתבע להסדיר את החיוב כלפי ועד הבית היו מוצדקות מיסודם, ולכן אין מקום לחייבו בתשלומים אלו.

 

  1. החלטות

  1. הנתבעים ישלמו לתובע 1147 ₪ עבור דמי ועד הבית.
  2. בנוסף הנתבעים ישלמו לתובע 100 ₪, שהם מחצית מהאגרה ששולמה.
  3. התשלומים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין.
  4. בהתאם להסכם הבוררות שבין הצדדים, ההליך היה הליך מקוצר, ולכן אין זכות ערעור על פסק דין זה.

 

והאמת והשלום אהבו

פסק הדין ניתן ביום ז' במרחשוון תשע"ט, 16 באוקטובר 2018

  •  

הרב יוסף גרשון כרמל, אב"ד