תיווך שלא בהסכמה

בית דין חייב אדם שרכש עסק ללא הסכם תיווך כתוב לשלם את דמי התיווך אך פטר אותו מתשלום על תיווך שכירות נלווית  

שמואל פולצ'ק

בעסקי תיווך נוצרות לעתים קרובות אי הבנות, הגורמות לסכסוכים כספיים, כפי שמודגם בתביעה שהוגשה לבית הדין של ארץ חמדה גזית ברמת גן (תיק מס' 73131, בפני הדיינים: הרב שלמה אישון, אב"ד; הרב אהרן כץ, הרב סיני לוי).

התובע הוא בעל משרד תיווך. עובד המשרד, שהוא קרוב משפחה של הנתבע, סיפר לנתבע על בעל אולם אירועים המחפש קונה לעסק שלו. בהמשך המשא והמתן לרכישת העסק היה מעורב גם התובע עצמו, ובסופו של דבר רכש הנתבע את העסק, ב-1,000,000₪.

כיון שהאולם עצמו היה מושכר למוכר, היה צורך בהסכמת המשכיר להעברתו לרשות הנתבע, והתובע פעל להשגת הסכמתו זו. הנתבע שכר את האולם מהמשכיר ב-22,000$ לחודש לשנתיים עם אופציה להארכה.

כעת תבע התובע מהנתבע לשלם לו דמי תיווך, בסך 100,000₪ שהם 10% ממחיר המוניטין של העסק, ועוד 44,000$ שהם מחיר של חודשיים שכירות האולם מבעל המבנה – חודש אחד לכל שנה.

הנתבע טען כי הוא לא הבין שמדובר בתיווך בשכר, וחשב שקרוב משפחתו מסייע לו בחינם. מה גם שלא נחתם הסכם תיווך ולפי חוק התיווך במקרקעין אין חיוב לשלם. ובכל אופן, עיקר התיווך היה ביחס לרכישת העסק, ולא ביחס לשכירות המבנה.

תיווך ללא הסכם בהלכה

בית הדין קבע כי ככלל ע"פ ההלכה אין צורך בהסכם כדי לחייב בדמי תיווך. בהעדר הסכם מפורש, יש שני טעמים לחיוב לשלם למתווך (ע"פ שו"ת הרשב"א ח"ד סי' קכה): האחד – כאשר נהוג לשלם ולא הוסכם אחרת בפירוש, הרי זה כאילו הסכימו לשלם, דהיינו חוזה מכללא. והשני – אין זה הוגן שאדם יעבוד וחברו ייהנה מכך בלי לשלם לו על עבודתו. טעם זה נקרא "דין נהנה" (ובלשון המשפט הישראלי המודרני: עשיית עושר ולא במשפט).

כך פסק גם הרמ"א (חושן משפט סי' רמו וסי' רסד), וכך גם הכרעת האחרונים (למשל: פתחי חושן שכירות ח, לא) שמי שנהנה עקב עבודת חברו חייב לשלם לו. אלא אם כן, מדובר בדבר שנהוג לא לשלם עליו, או שהעובד אמר בפירוש שהוא עושה זאת ללא בקשה לתמורה, או שידוע שהפעולה נעשתה עבור העושה עצמו בלבד, שלא על מנת לגבות תשלום מהנהנה.

בעניין המעמד ההלכתי של חוק התיווך במקרקעין המחייב הסכם תיווך מפורט בכתב, אוזכרו פסקי דין קודמים של בית הדין, בהם נקבע שהחוק תקף הלכתית על פי הכלל "דינא דמלכותא דינא", כי יש בו כדי למנוע סכסוכים הנובעים מאי הבנה. אולם במקרים בהם ברור שהצדדים ידעו שלמתווך יש ציפייה לשכר, אין להחיל את החוק, כי החלה כזו תפגע בהגינות ובצדק ללא טעם ברור.

הבחנה בין מוניטין ושכירות המבנה

בענייננו, בית הדין קבע שהמוניטין, קשורים לשם האולם וחוג לקוחותיו, ולא דווקא למבנה זה או אחר, שהרי ניתן להעביר את פעילות העסק גם למבנה סמוך אחר. לפיכך, על המוניטין לא חלות דרישות חוק התיווך במקרקעין. ועוד, הנתבע היה צריך להבין מהנסיבות שבהם ההצעה הגיעה אליו שהוא יצטרך לשלם דמי תיווך על העסק.

לעומת זאת, ביחס לשכירות המבנה, מדובר במקרקעין שחוק התיווך חל עליהם, והנתבע לא היה צריך להבין מהנסיבות שהוא יצטרך לשלם על כך. על כן בית הדין חייב את הנתבע בדמי תיווך על המוניטין ולא על השכירות.

אך מכיון שהתובע לא הוכיח שנהוג לשלם 10% בתיווך עסקי, בית הדין חייב את הנתבע לשלם דמי תיווך בסך 50,000₪ שהם 5% מהמחיר ששולם על המוניטין.

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון