הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

חיי אדם חברות השלטון המקומי שכנים עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה חזרה מהתחייבות חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית חוזים משפטי ארץ ביטול מכירה הודאת בעל דין מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות האשה ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זיכיונות ורישיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי משפחה לימודי אזרחות עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה מזונות הילדים מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמניו חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה מעשי ידי אשתו תום לב פסולי דין גיור עריכת דין אסמכתא חשבון בנק תנאים ממזרות שיעורי סולמות עד מומחה מורדת פוליגרף בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה חיוב גבוה מסכום התביעה טענת אי הבנה בדיקות גנטיות מדריך ממוני מעשי בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג ייעוץ חקיקה כשרות משפטית מחשבה מדינית רווחה יהודית רמאות וגנבת דעת היתר נישואין מדינת הלכה ועד הבית הימורים שיתוף נכסים

קנה דירה עם בעיית איטום וחוייב בבית משפט

הרב יובל חסיד
ראובן קנה דירה משמעון. לאחר זמן תבע אותו שכנו החדש בבית משפט אזרחי על בעיית איטום שנובעת מדירתו. לאחר מכן התברר שהעניין נדון בבית דין ושם יצא המוכר- שמעון, זכאי. אין באפשרותו של הקונה- ראובן לתבוע את המוכר שישלם את הפסדיו.

בעיית איטום, זוכה בדין תורה וחויב בבית משפט

השאלה:

קניתי דירה ונודע לי בדיעבד שיש במרפסת בעיית איטום קשה (הקיימת מאז מסירת הדירה ע"י הקבלן) שמטפטפים מי גשמים לדירה מתחת, והמוכר הסתיר זאת ממני. לטענת המוכר, הוא זוכה בבי"ד מול הדייר התחתון ולכן לא ראה צורך לעדכן אותי. עכשיו, הדייר התחתון (אדם חרדי) תבע אותי בערכאות וחוייבתי בתיקון האיטום במרפסת. (השופטת לא קיבלה את הטענה ששהעליון זוכה בבי"ד, מכמה סיבות שאכמ"ל) לטענת המוכר הוא פטור מכיוון שע"פ דין תורה הוא יצא זכאי ונפסק שעל התחתון לתקן וא"כ הוא מכר לי דירה שע"פ דין תורה היא בלי מום?! נא פסק מנומק- תודה רבה!

תשובה

בדיני ממונות אין אפשרות להשיב ללא שמיעת שני הצדדים. נברר רק את עקרונות ההלכה בדין זה.

א. תיקון האיטום בדירה:

מכיוון שבדין תורה הקודם הוטל על השכן התחתון לתקן את האיטום נראה שאין לחייב את בעל הדירה לתקן את הבעיה עצמה, שהרי לקונה עצמו אין בעיה להשתמש בדירה ולגבי החשש שהשכן סובל כבר נפסק שאין העליון חייב בתיקון.

ב. טענת מקח טעות בשל התביעה המשפטית:

יש לדון האם המציאות של תביעה משפטית על הדירה מהווה מקח טעות ומבטלת את כל הקניה.

טענת מום במקח תלויה בכמה דברים- מום שאינו מחייב החלפת המקח אינו עילה לטענת מקח טעות (שו"ע חו"מ סימן רלב' ה', עקירת דלתות וכדומה בבית אינה הופכת את המקח למקח טעות, אלא המוכר יכול לתקן את הנזק והמקח קיים, בניגוד לכותל רעוע שמחייב בניה מחודשת).

בנוסף לכך הדבר תלוי במנהג המדינה (שם סעיף ו') ואם הסכום שבתביעה אינו גורם בדרך כלל לביטול העיסקה אין כאן טענת ביטול מקח, ואע"פ שאפשר שערך הבית ירד בעקבות המצב הזה- אין בקרקעות טענת אונאה. ולכן נראה שתביעה משפטית אינה סיבה לביטול המקח לגמרי, אלא לכל היותר מהווה פגם שדורש פיצוי.

ג. דרישת פיצוי כספי:

יש לדון האם המוכר חייב לפצות את הקונה כדי לתקן את ה"נזק" של החיוב שנגרם לו על ידי בית המשפט, משום שאע"פ שהתביעה אינה מוצדקת על פי דין תורה עצם העובדה שיש תביעה משפטית מהווה פגם במקח, שעל המוכר לתקנו.

במסכת ב"מ יד ב אומרת הגמרא שהקונה שדה ויצאו עליה מערערים יכול לחזור בו כל עוד לא החזיק בה, וכן פסק השו"ע (סימן רכו' ה'):

"המוכר קרקע לחבירו, ואחר שקנה הלוקח באחד מהדרכים שקונים בהם, קודם שישתמש בה, יצאו עליו מערערין, ה"ז יכול לחזור בו, שאין לך מום גדול מזה, שעדיין לא נהנה בו ובאו התובעים. לפיכך יבטל המקח ויחזיר המוכר את הדמים, ויעשה דין עם המערערים. ואם נשתמש בה הלוקח כל שהוא, ואפילו דש המצר שלה ועירבו עם הארץ, אינו יכול לחזור בו, אלא עושה דין עם המערער, ואם הוציאה מידו בדין יחזור על המוכר, כדין כל הנטרפין".

כלומר, עצם העובדה שיצא ערעור על השדה די בה כדי להוות מום במקח רק אם עדיין לא נהנה וכבר באו תובעים כי בוודאי על דעת כן לא ירד למקח, אע"פ שעדיין לא התברר אם התביעה מוצדקת, אבל אם כבר השתמש במקח אז עצם התביעה המשפטית אינה עילה לביטול מקח, ואז דנים ככל דיני אחריות של מוכר כלפי לוקח ("כדין כל הנטרפין"). משמע מכאן שלא די בעובדה שיש תביעות משפטיות על הנכס כדי לטעון כנגד המוכר. ואע"פ שהקונה הפסיד במשפט האזרחי שהתנהל כנגדו, אין לחייב את המוכר בנזק שנגרם לו על ידי השכן או ביהמ"ש, אלא אם יש סעיף שמחייב זאת בהסכם המכירה.

מסקנה:

נזק שנגרם לקונה בגלל תביעה משפטית העומדת על הנכס כשאינה מוצדקת- אינו מהווה סיבה לביטול מקח או לדרישת פיצוי, אלא אם הוסכם מראש שהמוכר יישא בעלות של תביעות משפטיות על הנכס.