עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל נזקים בדירה

השאלה:

שלום עליכם אנו שוכרים דירת 3 חדרים, שנה רביעית. לפני שנכנסנו לדירה שאלנו את בעל הדירה ואת השוכר שקדם לנו האם ישנה רטיבות/עובש בדירה. היה נתון מכריע עבורנו. ענו לנו שאין רטיבות/עובש. בחורף הראשן כל התקרה של חדר האמבטיה התמלא עובש וכן כל הקיר החיצוני של המטבח. בעל הדירה שלח פועלים והתקינו קיר גבס - כמובן שהבית היה הפוך למשך 3 ימים. בחורף השני היה מעט עובש בשני חדרי השינה. בחורף השלישי שני קירות של חדר שינה היו מלאי עובש וכן התקרה. כל שלושה ימים היה צריך לנקות את הקירות עם אקונימיקה. היה ריח מאוד חזק, יש לילות שנאלצנו לישון בסלון. זה קילקל לנו בגדים, נעלים, וילונות וארון שנספג בו הריח של העובש. בעל הדירה שלח פועלים עשו שוב שיפוצים במשך שלושה ימים. השנה, חורף רביעי שוב חזר כאילו לא תיקנו כלום אשתקד. הודענו לבעל הדירה לפני חודש ,אמר שישלח שוב פועלים, עוד לא עשו כלום. החלטנו שאין אנו רוצים להישאר בדירה בשל הריח החזק והסיכון הבריאותי שבו, והנזקים לחפצים שלנו וכן לא רוצים לספוג עבודות פעם שלישית בבית. בחוזה כתוב שצריך להודיע שלושה חודשים מראש על עזיבה באמצע תקופת החוזה, במידה ולא הודענו צריכים לשלם ג' חודשי שכר דירה מיום ההודעה על העזיבה. האם ניתן לעזוב את הדירה באופן מיידי בלא לשלם את השלושה חודשים בשל כל הנ"ל? בברכה

תשובה

לא ניתן להכריע בדיני ממונות בלי שמיעת שני הצדדים, לכן אנחנו נענה רק תשובה עקרונית על פי המידע שנמסר בשאלה, אך ייתכן שהדין ישתנה לפי טענות וראיות מהצד השני.

בתחילת התשובה נקדים, כי ההכרעה על פי שורת הדין ההלכתית, נכונה רק במקרה שלא מפורשת בחוזה הגבלה נוספת על ביטול השכירות לפני הזמן, מעבר לנזכר בשאלה. אולם אם החוזה מתייחס בפירוש לביטול השכירות בגין פגם בנכס המושכר וכדומה, יש להכריע שאלה זו על פי הכתוב בחוזה שהוסכם בין הצדדים. וזאת משום שבדיני ממונות ההסכמה גוברת על הדין. כמו כן, אם קיים מנהג מקובל של התנהלות במצב זה, יש להתחשב בו.

מצד שורת הדין, השוכר לא יכול להפסיק את השכירות קודם הזמן, הן מצד הדין (שולחן ערוך, חו"מ, שיב - א,ז,ט) והן מצד ההסכמה בחוזה. בנסיבות מיוחדות, ייתכן ויש הצדקה להפסקת השכירות קודם הזמן. לעניננו, יש לחלק את הדיון לשני נושאים:

א. ביטול שכירות לפני הזמן, מחמת תנאי שהוסכם מראש - כי השוכרים לא מעונינים בדירה הסובלת מרטיבות ועובש.

ב. ביטול שכירות לפני הזמן, מחמת פגם בנכס המושכר - היות והמגורים בדירה הסובלת מרטיבות ועובש אינם סבירים, ועלולים להסב נזקים.

א. תנאי מוקדם

ישנם 2 מצבים בהם דברים שנאמרו בעל פה מקבלים תוקף של תנאי:

1. ניסוח מוקפד ומדוקדק לפי כללי התנאים.

2. גילוי דעת ע"י אמירה מפורשת בשעת קיום הקנין / כריתת החוזה (שולחן ערוך, חו"מ, רז, א-ד).

כללים אלו תקפים, בין במכירה ובין בשכירות (רמ"א, חו"מ שיב, ט. קצות החושן שיט, א. נתיבות המשפט שיב, ז. מלבד זאת, לעתים יש להניח קיומו של תנאי מכללא, כשיש אומדנא מובהקת במקרה של התחייבות חריגה, שם, אך אין זה נוגע לנידון שלפנינו).

לאור תיאור המקרה הנידון, יש לדון בהתאמתו למצב ה-2, מאחר והשוכרים אמרו למשכיר בפירוש קודם השכירות, כי הם אינם מעונינים בדירה הסובלת מרטיבות / עובש ( ללא הקפדה על כללי התנאים). אולם למרות האמירה המפורשת מצד השוכרים, לא ברור מניסוח המקרה, האם גילוי דעת זה נאמר גם בשעת כריתת חוזה השכירות. אם השוכרים אכן לא אמרו זאת בשעה זו, אין לכך תוקף של תנאי. אולם אם הדברים נאמרו אז בפירוש, הדבר נתון במחלוקת הפוסקים, האם מועיל גילוי דעת ללא תנאי מפורש - גם בשכירות קרקע כמו במכירה, והאם ישנה הבחנה בין גילוי דעת של המוכר / המשכיר לבין הקונה / השוכר (שו"ע ורמ"א חו"מ רז, ג, ונושאי הכלים שם. קצות החושן, שיט א. פתחי תשובה שיב, ו). מצד הספק, יש לפטור את השוכרים מתשלום, מדין המוציא מחבירו עליו הראיה.

ב. פגם בנכס המושכר

כאשר התחדש או התגלה מום בנכס המושכר, ההלכה מבחינה בין 2 מצבים עקרוניים:

1. הנכס לא ראוי לשימוש, כגון בית שנפל או נפגם בצורה חמורה. במצב זה השכירות בטלה, והשוכר פטור מלשלם דמי שכירות מכאן ולהבא (שולחן ערוך, שיב, יז. מחנה אפרים, שכירות, ו).

2. הנכס ראוי לשימוש בדוחק ובטרחה, כגון בהמה שנפצעה, ויש צורך במאמץ מיוחד של השוכר כדי להוליכה בדרך עם משא על גבה. במצב זה לא ניתן לבטל את השכירות, והשוכר חייב לשלם את מלוא דמי השכירות (שולחן ערוך, חו"מ שי, א-ב).

אולם במקרה והמושכר עשוי להסב נזקים לגופו של השוכר או לממונו, דינו הוא כנכס שלא ראוי כלל לשימוש, כך שהשוכר רשאי לבטל את השכירות לאלתר, והוא פטור מלשלם את יתרת דמי השכירות. דוגמא לכך היא כאשר השוכר רוכב על הבהמה, או שמונח משא כלי זכוכית על גבי בהמה, כך שלאחר פציעת הבהמה, השוכר והכלים עלולים ליפול ולהינזק.

(שולחן ערוך, שי, א-ב. רמ"א שכא, א, ונושאי הכלים שם, מדבריהם עולה כי דין זה של חזרת השוכר מוסכם במום שאינו מוגדר "מכת מדינה". וראה באריכות פתחי חושן, חלק ד, פרק ו, הלכה ט, ובהערות שם).

מתיאור המקרה כאן עולה, כי אמנם שניתן לדור בדוחק בדירה עם חוסר הנעימות הכרוך בכך, אולם יש לחשוש לנזקים עתידיים, לאחר שכבר נגרמו בפועל נזקים לרכוש הנמצא בדירה מחמת הרטיבות והעובש, נוסף על הסיכון הבריאותי הקיים (ייתכן שגם מגורים בדירה בדוחק וחוסר נעימות רבה, היא עילה מוצדקת לביטול השכירות, ורק בבהמה וכדומה אין זו סיבה מספקת. ראה בהערות לפתחי חושן, שם).

במקרה כזה, ניתן לבטל את השכירות קודם סיום החוזה, ואין חיוב על תשלום דמי השכירות מכאן ולהבא.

אמנם במקרה שהשוכר לא חזר בו עם גילוי המום לאלתר, נפסק כי אינו יכול לחזור בו עוד להבא (רמ"א, שם). אך נראה שדין זה אמור במום קבוע, ולא במום שמתחדש ומרבה נזק מצטבר בכל פעם, כך שלכל היותר היתה מחילה על העבר ולא על העתיד.

כמו כן, במום שניתן לתקנו על ידי המשכיר, אין השוכר יכול לבטל את השכירות (רמ"א חו"מ שכא, א. פתחי חושן שם, יא.). אך במקרה זה, עלול להיגרם נזק קודם שהמשכיר יתקן את המום. מלבד זאת, כאן לא מדובר בתיקון חד פעמי, אלא במום חוזר שדורש תיקון חוזר מדי תקופה. בנוסף, מתיאור המקרה עולה כי המשכיר אינו מזדרז לתקן את המום, ולא מסתבר כי השוכר חייב להמתין זמן ממושך עד לתיקונו.

מסקנה

החוזה אמנם קבע, כי על השוכר לשלם 3 חודשי שכירות משעת הביטול ולהבא. אך כיון שהדברים נכתבו באופן סתמי, הם אמורים רק במקרה שאין סיבה מוצדקת לביטול השכירות. ככל שהחוזה לא קבע או הגביל בפירוש את הנסיבות לביטול השכירות, יש להכריע זאת על פי ההלכה, ולפיה בנסיבות האמורות השוכרים רשאים לבטל את השכירות לאלתר, מבלי להתחייב ביתרת דמי השכירות.