הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

חיי אדם גט מוטעה רועה זונות חברות השלטון המקומי שכנים עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה חזרה מהתחייבות חוזים קבלן פיטורי והתפטרות עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית חוזים משפטי ארץ ביטול מכירה קרע הודאת בעל דין מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות האשה ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זיכיונות ורישיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר נשיאת אשה שניה השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי משפחה לימודי אזרחות עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה מזונות ומדור הילדים מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמניו חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה מעשי ידי אשתו תום לב פסולי דין גיור אתיקה משפטית עריכת דין אסמכתא חשבון בנק תנאים ממזרות שיעורי סולמות עד מומחה מרידה פוליגרף בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה פסיקת סעד שלא נתבע טענת אי הבנה בדיקות גנטיות מדריך ממוני מעשי בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג ייעוץ חקיקה סעד זמני כשרות משפטית מחשבה מדינית רווחה יהודית רמאות וגנבת דעת היתר נישואין מדינת הלכה ועד הבית הימורים יורד לאומנות חברו שיתוף נכסים שליחות גט ביטול קידושין מדור האשה קבלת עול מצוות חזרה מהודאה מקח טעות חלוקת רכוש שומת מטלטלים גביית חוב דיין יחיד שיערוך מזונות חזקת יהדות תקנת שו''ם כונס נכסים צו הרחקה שליחות דמי ערבות משפטי ארץ ה: בית הדין לממונות דינא דמלכותא דינא עוברת על דת כיעור שומת מקרקעין פסילת הרכב חוקי התורה מעשר כספים אורות החושן: עבודה וקבלנות צנעת הפרט הסכם קיבוצי צו הרחבה נאמנות באיסורים ניכור הורי עביד איניש דינא לנפשיה שוויה אנפשיה חתיכה דאיסורא

חוקי התורה: תיווך ושדכנות (תשפ"ב)

הרב הלל גפן
שמחים לפרסם פרק נוסף בפרויקט הקודיפיקציה

חוקי התורה: תיווך ושדכנות

פרק א: הגדרות

1.      הגדרות

"תיווך"

הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בהסכם מחייב או בלתי מחייב.

"תיווך במקרקעין"

הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בהסכם הנוגע להעברת זכויות במקרקעין, ובכלל זה מכר ושכירות.

"הסכם תיווך"

הסכם בין מתווך ללקוח ליצירת קשר בין הלקוח לבין אדם שלישי, תמורת דמי תיווך, במטרה שייכרת הסכם בין הלקוח לבין אותו אדם.

"מתווך"

אדם הנותן שירותי תיווך בהתאם להסכם תיווך.

"לקוח"

אדם המקבל ממתווך שירותי תיווך בהתאם להסכם תיווך.

 

 

פרק ב: הסכם התיווך

2.      כריתת הסכם תיווך

(א) הסכם תיווך נכרת במעשה קניין, ובכלל זה, בתחילת עבודה ואפילו בדיבור,[1] בקניין כסף,[2] בקניין שטר[3] או בקניין סודר.[4]

  1. הסכם תיווך במקרקעין תקף, בין אם נכרת מכוח הסכם כתוב ובין אם נכרת בעל פה.[5]

3.      אונאת ממון

הסכם תיווך אינו כפוף לדיני אונאת ממון.[6]

4.      קנסות

תנאי בהסכם תיווך המבקש להטיל קנס על הפרת ההסכם, ייערך בהתאם להגבלות המפורטות ב"חוקי התורה: התחייבות".

5.      מהותו של הסכם התיווך

הסכם התיווך קובע את זכויות המתווך, ואין בו כדי לחייב את המתווך, המזמין או כל אדם אחר, לכרות הסכם או לפעול לשם כך.[7]

6.      הסכם בלעדיות בתיווך במקרקעין

על הסכם בלעדיות בתיווך מקרקעין יחולו הוראות חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 הנוגעות לעניין.[8]

פרק ג: דמי התיווך

7.      הזכות לשכר

(א)

מתווך זכאי לדמי תיווך כמקובל, בין אם ביצע את עבודת התיווך בהתאם להסכם תיווך ובין עשה כן מיוזמתו;[9]

(ב)

גרמה פעולת המתווך לכריתת הסכם בין הלקוח לאדם שלישי, זכאי המתווך לדמי תיווך.[10]

(ג)

הסכימו הלקוח והאדם השלישי, אחרי כריתת ההסכם ביניהם, לבטלו או להימנע מקיומו, אין בכך כדי לגרוע מזכות המתווך לדמי תיווך,[11] אלא אם כן הסכמתם זו באה עקב הטעייה שהטעה המתווך את אחד הצדדים.[12] 

 

8.      שיעור דמי התיווך

(א)

שיעור דמי התיווך ייקבע בהסכם התיווך. לא נקבע בהסכם, ייקבעו דמי התיווך בהתאם לנוהג.[13]

(ב)

שיעור דמי התיווך אינו תלוי בזמן שהשקיע המתווך,[14] או בהוצאות שהיו דרושות לו לשם מילוי תפקידו.[15]

(ג)

לקוח שקיבל שירותי תיווך במקרקעין שלא בהתאם להסכם תיווך, או שלא היה עליו לדעת שהשירות שקיבל הוא בתמורה, ישלם דמי תיווך מופחתים, שייקבעו בהתאם לרווח שהפיק מן התיווך, בהתאם להערכת בית הדין.[16]

 

9.      מועד התשלום

המזמין ישלם את דמי התיווך במועד שנקבע בהסכם התיווך.[17] לא נקבע מועד כאמור, ישולמו דמי התיווך, לכל המאוחר, עד הזריחה או עד השקיעה הסמוכה למועד שבו נכרת ההסכם שבין הלקוח לאדם השלישי.[18] לא שולמו דמי התיווך עד למועד זה, עובר הלוקח על איסור "בל תלין".[19] 

10.  ריבוי מתווכים

גרמה פעולתם של מתווכים אחדים לכריתת חוזה בין הלקוח לבין האדם השלישי, המתווך הראשון יקבל שליש מדמי התיווך והמתווך השני שני שליש מדמי התיווך,[20] אלא אם ראה בית הדין טעם לחלוקת דמי התיווך ביניהם בדרך שונה.[21]

 

 

 

[1]       בהגהות מרדכי קידושין, תקמד, כתב שמתווך דינו כפועל ולכן אין צורך במעשה קניין, וכן פסקו סמ"ע קפה, כו; נתיבות המשפט חידושים קפה, כ). אלא שהסכם עם פועל נכרת במעשה של תחילת עבודה (שולחן ערוך חו"מ שלג, א) ולכן נראה שהכוונה שדי בתחילת עבודה ואין צורך במעשה קניין נוסף. במקרה של מתווך העבודה היא בדיבור, ולכן די בכך שהמתווך מסר מידע ללקוח שהוביל להסכם .כך משמע מדברי קצות החושן רסד, ג: "אם לא שעשה השדכן פעולתו בדיבור בלי שום ביטול זמן", וכן מפתחי חושן שכירות יד, הערה ה ("אם לאחר שכבר שמע פרטי ההצעה אמר לו המחותן או הצד דע שלא אשלם לך שכר, אינו יכול לפטור עצמו בכך, שהרי למעשה כבר נתחייב לשלם אם יגמר הדבר").

[2]       נתיבות המשפט שלג, א.

[3]       שו"ת נודע ביהודה קמא, חושן משפט, ל; פתחי תשובה חו"מ שלג, ב.

[4]       שם. תשובות מיימוניות נזיקין סי' כב.

[5] הרב סיני לוי, פסק דין ארץ חמדה גזית 72059.

[6] כאמור לעיל מתווך הוא קבלן. לדעת הרמב"ן והרשב"א (בבא מציעא נו ע"ב) אין לקבלן דין אונאה. אך הרמב"ם (מכירה יג, יח) כתב: "נראה לי שהקבלן יש לו הונאה, כיצד כגון שקבל עליו לארוג בגד זה בעשרה זוזים, או לתפור חלוק זה בשני זוזים הרי זה יש לו הונייה, וכל אחד משניהם בין קבלן בין בעל הבגד חוזר לעולם כמוכר". כך נפסק גם בשולחן ערוך חו"מ רכז, לו. וראו גם ב"חוקי התורה – קבלנות".

         לגבי אונאת ממון בתיווך נחלקו הפוסקים. על פי תשובת מהר"ם המופיעה בתשובות מיימוניות (נזיקין, כב) שדכן שדרש סכום גבוה והסכימו לו, אין חייבים לשלם לו אלא שכר טרחתו (ולא השכר הגבוה). אמנם הוא מסתפק בנוגע לשדכן שאומנותו בכך. לכן הוא ממליץ שיעשו קניין סודר על הסכום הגבוה שהוסכם עליו ואז ההסכם יחייב. לעומת זאת המרדכי (בבא קמא, קעב) הביא גם את דברי רבנו שמחה שחייב לתת לשדכן כל מה שהתנה לתת לו, כיון שבשכר שדכנים רגילים לתת יותר מכדי טרחתם, וכן פסק ים של שלמה, בבא קמא י, לח.  

         הרמ"א (חו"מ רסד, ז) כתב "ובשדכנות אין לו אלא שכרו, אף על פי שהתנה עמו לתת לו הרבה". לפי שו"ת מהר"י בן לב א, ק, דין זה הוא בשדכן ולא במתווך, כיון שהשדכן עוסק במצווה וחובתו לשדך ללא תשלום, לעומת מתווך שעוסק בדבר הרשות וזכותו לדרוש כל סכום שירצה. אך הש"ך (חו"מ רסד, יד) סבר שהוא הדין במתווך, שאין לו אלא שכרו.

[7]       על פי המנהג.

[8]       בספר תיווך ושידוך כהלכה עמ' קב ואילך, מקבלים המחברים את החוק כמנהג המדינה. וראו גם פסקי דין ירושלים יג עמ' שלו ושסד.

[9]       פתחי חושן שכירות יד, ו.

[10]      פתחי חושן שכירות יד ז, הערה ח' ("פשוט בדברי הפוסקים ששדכן דומה לקבלן ואינו נוטל רק עבור גמר המלאכה, בין טרח הרבה ובין גמר הדבר בקלות"). וראו גם, שו"ת הרא"ש קה, א. בית יוסף (חו"מ קפה) כתב שמשמע מתשובת הרא"ש שאם חרף השתדלות המתווך, המוכר מסרב לחתום על ההסכם, עליו לשלם למתווך את דמי התיווך, אך ציין שמנהג העולם אינו כן. וכן כתב בספר משפט שלום (קפה, ו) שהרבה שדכנים יגעים לריק ומוציאים הרבה ואינם מצליחים ומפסידים טרחתם והוצאותיהם.

[11]      פתחי חושן שכירות יד, יא. ראו גם שו"ת שער אפרים קנ.

[12]      חקרי לב, חו"מ ב, קלו.

[13]      פתחי חושן שכירות יד, א.

[14]      שיעור דמי התיווך נקבע על ידי מנהג הסוחרים שבכל מקום (הלכות מתווכים עמ' קנח), וזה המנהג הפשוט שדמי התיווך תלויים בתוצאה של כריתת הסכם בין הצדדים ולא בטרחת המתווך.

[15] פתחי חושן שכירות, יד הערה ב.

[16] הרב יוסף כרמל, פסק דין ארץ חמדה גזית 70003 (ראו גם הרב יוסף כרמל והרב סיני לוי, "דמי תיווך שלא הוסכם עליהם מראש", תחומין לא עמ' 362-358); הרב סיני לוי, פסק דין ארץ חמדה גזית 73042; הרבנים שלמה אישון, אהרן כ"ץ וסיני לוי, פסק דין ארץ חמדה גזית 73131, סעיף ח. פסקי דין אלו מבוססים על דרישת הכתב המופיעה בחוק המתווכים, וקובעים שלחוק יש תכלית ראויה כדי למנוע סכסוכים ואי הבנות הנובעים מהעמימות שבדברים בעל פה בלבד. לפיכך הם פוטרים את הלקוח מדמי תיווך מלאים ומחייבים אותו בשיעור הנאתו בלבד.

         הצורך ברישיון תיווך - לגבי דרישת החוק שלמתווך יהיה רישיון לעסוק בתיווך קיימת אי בהירות. פסק דין ארץ חמדה גזית 70003 הנ"ל, עסק במתווך שאינו מקצועי, שמן הסתם לא היה לו רישיון. אך פסק הדין לא הביא עובדה זו כנימוק לשלול ממנו את הזכות לקבל דמי תיווך מלאים. בספר עטרת דבורה (חו"מ, לח) הביא את דברי שו"ת מים רבים (ד, כז) על מקום שהמתווכים היו רשומים ופורעים מס למלך, ופסק שאין לשלם לשדכן שאינו רשום את מלוא השכר אלא שמין לו את שכר טרחתו בלבד. אך בספר עטרת דבורה לא הכריע באופן ברור בעניין זה.

         בהתאם להוראות חוק המתווכים, בתי המשפט שוללים את הזכות לקבל דמי תיווך ממתווך שאין לו רישיון, אך קיימים גם מקרים יוצאי דופן. ראו למשל תא (ת"א) 4620-10-18 משה עזרא נ‘ משה בובליל, שם השופט חייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך למתווך שלא שילם אגרת מתווכים במועד ולכן הרישיון שלו לא היה בתוקף. השופט ציין כי במקרים שבהם נשללו דמי התיווך ממתווך שפעל ללא רישיון בתוקף חשו בתי המשפט "בחוסר נוחות" הנוצרת מהדרישה לאכוף את החוק כלשונו על אף שהלקוח קיבל את השירות בגינו התחייב לשלם דמי תיווך.

         במקרה אחר בית המשפט קבע שלאדם שעסק בעסקת תיווך אקראית מגיע השכר המוסכם אע"פ שאין לו רישיון, כיוון שהוא אינו בגדר "עוסק בתיווך" (ע"א (מחוזי – ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים).

[17] שו"ע ורמ"א חו"מ שלט, י.

[18]      ע"פ שו"ע, חו"מ שלט ו ("שהקבלנות היא כשכירות לפורעו בזמנו", וכבר כתבנו שהזמן בו המתווך גמר את פעולתו הוא כאשר הצדדים מתקשרים בהסכם).

[19] שו"ע חו"מ שלט ב; ו; חוקי התורה: קבלנות, סעיף 13(3).

[20] פתחי חושן שכירות יד, הערה י, ד"ה ובעיקר.

[21] רמ"א על שולחן ערוך חו"מ קפה ו. ראו גם: שו"ת נודע ביהודה תניינא, חלק חו"מ סימן לו. פתחי חושן שכירות, עמ' שלו כתב שחלוקת השכר תלויה במנהג המקום, ובזמננו נהוג לתת שליש למתחיל ושני שליש לגומר, וראוי לדיין להתחשב גם בטרחה של המתווך. נחלקו דייני בית הדין ארץ חמדה בפסק דין 76102 כאשר הציע המתווך עסקה לאחד הצדדים, והצדדים הביאו בעצמם את העסקה לידי גמר, האם המתווך יקבל את מלוא דמי התיווך או שמא יקבל חלק מדמי התיווך בלבד.