הרשם לקבלת עדכונים
מכר דירה
מאמרים
חוזה מכר דירה - משפטי ארץ - לחתימה
בעקבות המאמר בספר משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם, מוצע חוזה מכר דירה משפטי ארץ לחתימה. החוזה בקובץ וורד וניתן לבצע בו שינויים והתאמות. המכון אינו אחראי על נזק שייגרם עקב שימוש בחוזה. חוזה מבואר עם מאמר מקדים ישנו בספר משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם. נעזרתם בחוזה? אתם מוזמנים לתרום להמשך הפעילות של המכון, לתרומה, צרו קשר: dintora@gmail.com
מחלוקת בנוגע למכירת חנות / ארץ חמדה גזית 73109
הרב יוסף כרמל, הרב סיני לוי, הרב דניאל כץ
מחלוקת סביב חנות שנמכרה לשני אנשים שונים הסתיימה בפסק דין הקובע כי לקונה הראשון אין כל זכות בקרקע או במטלטלין
התחייבות למכירת בית / ארץ חמדה גזית 68042
הרב אברהם גיסר, הרב עובדיה אחיטוב, הרב דניאל כץ
בפני בית הדין בעפרה נידונה תביעה על התחייבות למכור בית. התובע שוכר בית מהנתבע מזה כמה שנים, כאשר במהלך שנות ההשכרה נידונה אפשרות המכירה של הבית. התובע טוען כי היתה הסכמה על מכירת הבית וגובה התשלום, והוא ראה את העניין כגמור; ושעל סמך הסכמה זו לא קנה בית אחר. הנתבע טוען שהם לא הגיעו לכדי הסכמה סופית והוא איננו חייב למכור את הבית, ובודאי שלא בתעריף שהוצג שאיננו רלוונטי היום. הוא גם מבקש לממש את הקנס המוסכם בחוזה מכיון שהשוכר לא יצא מהבית בתום החוזה. בית הדין קבע שסיכום בעל פה אינו מחייב כאשר מדובר במכירת בית.
ליקויים בדירה שנקנתה / ארץ חמדה גזית
הרב אליעזר שנקולבסקי, הרב זכריה בן שלמה, הרב ידידיה כהנא
בקניית דירה מיד שניה מתגלים לעתים מזומנות ליקויים ותקלות לאחר העברת הבעלות. במקרה בו עסק בית הדין לממונות בית שמש-גזית נדון מקרה כזה, ומפסק הדין של הרב אליעזר שנקולבסקי עולות המסקנות הבאות: 1. הסעיף המקובל בחוזים בו נכתב שהקונה בדק את הדירה ומצא אותה לשביעות רצונו, אינו מהווה ויתור על מום נסתר שלא היה ידוע לקונה. לפיכך, אם נתגלה מום כזה הקונה יכול לדרוש את תיקונו. 2. בחוזה המכר נכתב שהדירה כוללת מחסן בחניה, אולם, בפועל התברר שהמחסן נמצא ליד הדירה. כיון שמדובר במקח טעות יכולים היו הצדדים לדרוש את ביטול העסקה, אולם, כיון שהם לא היו מעוניינים בכך בית הדין בדק האם יש פער בין שווי המחסן שהובטח, לשווי המחסן הקיים.
מכירת דירה שהתעכבה / ארץ חמדה גזית
הנתבע קנה דירה מהתובע, ונחתם חוזה שמגדיר את השלבים השונים של העסקה. בפועל, היה איחור של המוכר בהמצאת האישורים הנדרשים ובהתאם לכך היה איחור של הקונה בתשלום. המוכר תבע מהקונה לשלם לו את תשלומי המשכנתא עבור חודשי האיחור בהשלמת העסקה, ובתגובה תבע הקונה פיצוי עבור מספר ליקויים בדירה. מפסק הדין של בית הדין לממונות שדרות עולות המסקנות הבאות: 1. בית הדין דחה את התביעה של המוכר לתשלום דמי המשכתנא בטענה שהמוכר הוא שגרם לאיחור עקב האיחור שלו בהמצאת המסמכים. 2. בית הדין קבע שמועד העברת הבעלות הוא בסיום התשלום למוכר ולא ברישום הדירה בטאבו. 3. בית הדין חייב את הקונה בתשלום שכר דירה על החודשים בהם גר בדירה עד להעברת הבעלות, למרות שהעיכוב נבע ממחדל של המוכר. 4. בין הדין דחה את תביעתו של הקונה לפיצוי על סדק בכיור הבית כיון שבחוזה נכתב שהקונה בחן את הבית ומצא אותו לשביעות רצונו.
תביעה לפיצוי על קניית דירה לא מוסדרת / ארץ חמדה גזית 74031
הרב דניאל מן, הרב עדו רכניץ, הרב יאיר וסרטייל
בית הדין דחה תביעה לפיצוי על מכירת דירה לא מוסדרת, וקבע שהתובע זכאי לביטול בלבד. ובכל זאת, כיון שהנתבע נהג ברמאות הוא ישלם לתובע 10,000 ש"ח פיצוי.
פיצוי על איחור במסירת דירה על פי חוק המכר (דירות) / 75030
הרב דניאל מן, הרב עדו רכניץ, הרב יאיר וסרטייל
בית הדין קבע שיש תוקף הלכתי לסעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) המגן על רוכש דירה מקבלן במקרה של איחור. בנוסף, יש תוקף גם לסעיף 7(א) המונע ויתור של הקונה על הזכויות שהחוק מעניק לו, כיון שללא סעיף זה אין משמעות לחוק. לדעת הרוב במקרה של אונס ופשיעה במקביל יש לפטור על תקופת האונס. לכן יש לפטור את הנתבעת מפיצוי עבור תקופת העיכוב מחמת תשתיות המים למרות שהבניין לא היה מוכן.
הפרת הבטחה למכירת דירה / ארץ חמדה גזית 75058-1
הרב סיני לוי, הרב דורון אלון, הרב ארי סט
שוכר דירה טוען שהובטח לו לרכוש את הדירה אותה שכר ולכן הוא השקיע בשיפוצה כסף רב. בית הדין דחה את התביעה של השוכר לרכוש את הדירה במחיר שלטענתו הובטח לו כיוון שלא נעשה מעשה קניין על פי ההלכה ועל פי החוק. בית הדין קבע כי על המשכירים לשלם לתובע עבור השיפוצים שביצע בדירה.
ביטול קניית דירה עקב איחור בתשלום / ארץ חמדה גזית 76064
הרב אליעזר שנקולבסקי, הרב ניר ורגון, הרב עקיבא כהנא
התובע רכש מהנתבע דירה, אולם לא עמד בלוח התשלומים שבחוזה. בעקבות זאת, הנתבע הודיע כי המכירה בטלה, ולקח לעצמו כספים שהוגדרו כפיצוי מוסכם במקרה של הפרת החוזה. בית הדין דן בדרישת התובע לקבל את החזקה בדירה כי הנתבע סיכל את יכולתו לרכוש את הדירה, בטענות על לוח התשלומים, ובקנס המוסכם מראש.
אחריות חברת בניה ליציבות קיר תמך מעל לבתים שמכרה / ארץ חמדה גזית 74011-2 חלקי ב'
הרב אברהם גיסר, הרב דניאל כץ, הרב עדו רכניץ
התובעים רכשו בתים מחברה ולאחר זמן התברר להם שיש חשש ליציבות מסלעה שנמצאת מעל לבתים שרכשו. בית הדין חקר את המומחים מטעם שני הצדדים וקבע שמדובר במקח טעות וחייב את הנתבעת בתיקון הליקוי.
עורך דין שלא העביר את רישום של דירה במרשם המקרקעין / ארץ חמדה גזית 75084
הרב חיים בלוך, הרב עקיבא כהנא, הרב עדו רכניץ
הדירה נקנתה בשנת 1994 אולם רק בשנת 2013 גילה הרוכש שהדירה לא נרשמה בפועל על שמו והוא תבע את ערוך הדין ששכר ב1994 על ההפסדים שנגרמו לו בגין כך. בית הדין פסק שבהלכה אין התיישנות בפרט במקרה זה שהתובעים לא ידעו כלל על הנזק שנגרם להם. ולכן עורך הדין חייב לשלם על הנזק שגרם ובכללו את עלות הרישום, פיצוי על הקנס שהשיתה רשות המיסים על הקונה, והחזר עלות ערוך הדין שנשכר לשכנע את רשות המיסים להקטין את הקנס, בנוסף בית הדין חייב את ערוך הדין (הנתבע) בהוצאות משפט עקב התנהלותו בתיק זה. (על פסק דין זה הוגש ערעור אשר יפורסם בנפרד).
עורך דין שלא העביר את רישום של דירה במרשם המקרקעין / ארץ חמדה גזית 75084 ערעור
הרב אהרן כץ, הרב אברהם גיסר, הרב שלמה אישון
בית הדין לערעורים הקטין את הפיצוי בו חויב עורך דין שלא רשם דירה על שם לקוח שלו.
ביטול עסקת מכר דירה / ארץ חמדה גזית 76064-1
הרב אליעזר שנקולבסקי, הרב ניר ורגון, הרב עקיבא כהנא
התובעים הם קונים של דירה, בין הצדדים נחתם הסכם, והתובעים דרשו להשלים את תהליך המכירה. בית הדין קיבל את עמדת הנתבעים שהתובעים הפרו את ההסכם ולכן העסקה בטלה ועל התובעים לשלם לנתבעים פיצוי בסך 25,000 ₪. פסק הדין דן בשאלת מעמדו של הסכם בכתב אל מול סיכומים בעל פה, בשאלת פרשנות חוזים, במעמדו של קנס ביחס לדין אסמכתא ועוד. בהמשך ניתן פסק דין נוסף שהכריע במחלוקות נוספות, וכן הוגשה בר"ע שנדחתה - כולם מפורסמים באתר.
ביטול עסקת מכר דירה / ארץ חמדה גזית 76064-2
הרב אליעזר שנקולבסקי, הרב ניר ורגון, הרב עקיבא כהנא
מדובר בהשלמה לפסק דין חלקי א, שכוללת הוראות מעשיות לצורך ביצוע פסק הדין.
פיצוי על איחור במסירת דירה ויחס ההלכה לקוגנטיות של חוק המכר (דירות) / ארץ חמדה גזית 76070-1
הרב ציון כהן, הרב עקיבא כהנא, הרב בצלאל דניאל
התובעים רכשו דירה בפרוייקט בניה מהנתבעת, אשר נמסה להם באיחור רב. בתביעה נידונו סעיפים שונים ובעיקרם פיצוי על שכירות בחודשי האיחור. לצורך קביעת גובה הפיצוי פסק הדין בירר שני נושאים מהותיים: א. בחוזה נקבע תנאי הנוגד את חוק המכר (דירות) דבר שהצריך בירור האם לחוק יש תוקף והאם ניתן להתנות עליו או שיש לקבל את הקביעה שמדובר בחוק קוגנטי (שאינו ניתן למחילה)? בית הדין קבע שיש תוקף הלכתי הן לסעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) הנוגד לסעיף בחוזה, ובנוסף יש תוקף גם לסעיף 7(א) המונע ויתור של הקונה על הזכויות שהחוק מעניק לו ואין להחיל כאן את הכלל "שכל תנאי שבממון תנאו קיים". ב. הנתבעת טענה שהאיחור נגרם עקב אונסים שונים, בית הדין קבע שאונס בחיבור הבית למערכות תשתית אכן מהווה סיבה לדחיית מועד המסירה על פי החוזה, אך לצד זה הוא שיקלל את משמעות האחריות של הנתבעת לאותו אונס ולאונסים נוספים. בפסק הדין נידונו נושאים נוספים ביניהם תשלום חריג של פיצוי על תשלום מוקדם שלא היה מגובה בתנאי מקדים. ובנוסף בית הדין חייב את הנתבעת במלא האגרה בשל התנהלותה בתיק.
תביעה להשבת דמי רצינות לאחר ביטול העסקה / ארץ חמדה גזית 77070
הרב שלמה אישון, הרב יצחק שטיינברג, הרב רועי משיח
התובע התעניין ברכישת דירה בפרויקט של הנתבעת, ושילם 12,000 ש"ח מקדמה. בסופו של דבר החליט התובע לחזור בו מרכישת הדירה ולא נחתם ההסכם הסופי, והוא תבע שיחזירו לו את המקדמה. בית הדין פסק שהמקדמה ניתנה כדמי רצינות ולכן לפי פרשנות החוזה הסבירה החברה לא צריכה להחזירה. בנוסף בית הדין קבע שאין על החברה חיוב מדין אסמכתא להחזיר את דמי הרצינות הן מצד הזכות להגיד קים לי כדעת השלחן ערוך, והן מצד האפשרות שכך המנהג.
זכות להערת אזהרה כבטוחה להלוואה / ארץ חמדה גזית 77009
הרב דניאל מן, הרב בצלאל דניאל, הרב אהרן פלדמן
חברי קבוצת רכישה תבעו מחברת הניהול להסיר הערת אזהרה שנרשמה לטובתה בטענה שמטרת הרישום היתה להבטיח את מילוי ההתחייבויות של חברי הקבוצה אחד כלפי השני ולא כלפי חברת הניהול. בית הדין קיבל את תביעה בין השאר על סמך פרשנות הסכם השיתוף וייפוי הכוח שניתן לעוה"ד שרשם את הערת האזהרה.
סכסוך שכנים על שימוש בחצר משותפת / ארץ חמדה גזית 70056
הרב יעקב אריאל, הרב שלמה אישון, הרב סיני לוי
בית הדין קבע כי חצר הרשומה כשטח משותף שייכת לשני השכנים באופן שווה למרות ששניהם קנו את הדירה מהבעלים הקודמים שנהגו כאילו הבעלות בחצר מחולקת ביניהם
המעמד ההלכתי של הדרישה החוקית לרישום עסקה במקרקעין (טאבו)
החוק המודרני ממוקד בהשגת תכלית מסוימת. במקרה של חוק המקרקעין, מסתבר שמטרת החוק היא לצמצם אפשרות לעסקאות סותרות. מרשם המקרקעין משמש ככלי להשגת מטרה זו, ולכך משמשות גם הקביעות המשפטיות שמי שהסתמך על המרשם לא ייפגע. תפיסת ההלכה שונה מאוד מגישה זו, והיא קובעת זכויות וחובות בעיקר על פי הרקע והפעולות שבוצעו – ובמקרה של העברת בעלות, במעשה של קניין ובקיומה של גמירות דעת. גרעין ההלכה אינו עוסק בשאלה מה תהיה התוצאה החברתית, והוא משאיר זאת לתחום התקנות. נראה שבהצעה לקבל את חוק המקרקעין רק במקרים שבהם הוא משיג את התכלית של "תקנת השוק" יש משום איזון נכון בין שמירה על הגרעין היסודי של משפט התורה, לבין התקנות החברתיות שהחוק מציע.
שאלות ותשובות
תיקון דירה שנמכרה שהתגלה בה רטיבות
אין על מוכר דירה חובה לתקן נזקים או לבטל את המקח כשהקונה לא תבע את תיקונם או מחה עליהם כשהם התגלו.
חלוקת אחריות בין קונה ומוכר להשגת היתר בניה
כאשר מוכר התחייב שלבית שהוא מוכר יהיה היתר בניה, ההתחייבות אל כללה הוצאת היתר לתוספת שבנה הקונה
דין עני המהפך בחררה בקניית דירה
כאשר היה רק על מו"מ ראשוני ובמיוחד כאשר הקונה קנה בתום לב נראה כי לא חל דין עני המהפך בחררה לא לגבי המוכר ולא לגבי הקונה.
חובה לגלות פגמים בדירה
ככלל, מוכר דירה צריך לגלות לקונה את המומים שידועים לו. אם המומים הם כאלו שהאנשים מקפידים עליהם- עליו לספר מה הם הפגמים. אם אנשים לא מקפידים עליהם אך הם מורידים את ערך הדירה- עליו להוריד את המחיר אך הוא לא חייב לספר מדוע.
שיעורים מוקלטים
דיני ממונות 5: מכירת דירה
מכירת דירה היא תהליך מורכב ורב-שלבי. בשיעור נדונים השלבים השונים מבחינה הלכתית: חתימת החוזה, מתן ייפוי כוח, רישום הערת אזהרה ורישום בטאבו.
דיני ממונות 6: דינא ד"בר מצרא" - בן המצר
חכמים תקנו שתהיה למצרן (השכן) זכות קדימה בקניית שדה העומדת למכירה בצד שדהו. בשיעור זה נדונה שאלת מימוש דין זה בימינו, ובכלל זה בנוגע לשאלה האם יש לשוכר דירה זכות קדימה בקניית הדירה אותה הוא שוכר
