אחריות לתיקון תקלות בדירה מושכרת

לקראת מעברי הדירה הרבים המתרחשים בקיץ, זה הזמן לחתום על חוזה שכירות דירה. מלבד הדגשים המשפטיים, חשוב לשים לב לכמה דגשים הלכתיים בעת חתימת החוזה. במסגרת זו נעסוק בשאלת האחריות לתיקון תקלות במושכר.

חלוקת האחריות

אחת מנקודות המחלוקת השכיחות היא בנוגע לתיקון תקלות במושכר. לעתים ישנה מחלוקת בשאלה אילו תקלות הן באחריות המשכיר ואילו באחריות השוכר. בעניין זה עסקה כבר המשנה (בבא מציעא קא, ב), ובעקבותיה קבע הרמב"ם (שכירות ו, ג): שהמשכיר אחראי לדברים "שהן מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות". וכן נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט שיד, א).

הרמ"א (שם, ב) הוסיף על כך תוספת משמעותית: "ובכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה". ערוך השולחן (חושן משפט שיד, ד) פירט בהרחבה את המנהג שהיה רווח בימיו: "בכל מקום ומקום לפי מנהגו חייב המשכיר לתקן דברים הקבועים, כמו במדינתנו לעשות חלונות כפולים בימי החורף, ולתקן תנורי בית החורף עם כל השייך להם, ולהטיח הכתלים מבחוץ בימי הסתיו, ולשפוך עפר סמוך לכתלים שלא יכנוס הקור להבית, וכל כיוצא בזה".

מנהג המקום משפיע על הלכה נוספת. בשו"ע (חו"מ שיב, טז) פסק שהמשכיר אחראי גם לתקלות שאירעו במהלך השכירות. לעומתו, הרמ"א (שם שיד, ב) פטר את המשכיר מתקלות כאלה. אולם, למעשה כתב בערוך השולחן (חושן משפט שיד, ד): "והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות, מתקנם המשכיר, אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו דאז אין על המשכיר לתקן".

כאשר המשכיר אינו מתקן

מה הדין כאשר ברור שתקלה מסוימת נמצאת באחריות המשכיר אולם הוא לא מתקן אותה תוך זמן סביר?

כאן עומדות לשוכר האפשרות לתקן בעצמו ולהפחית את עלות התיקון מדמי השכירות. אפשרות זו מופיעה כבר בדברי המאירי (בית הבחירה בבא מציעא קא, ב) שכתב: "ואם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות".

המאירי עסק בשוכר שתיקן תקלה מבלי להודיע למשכיר, ואכן, גם במקרה כזה הוא זכאי להחזר כספי. אולם, החזר זה יהיה מינימאלי, כגון, עלות החומרים. זאת, כיון שבחלק מהמקרים יוכל המשכיר לומר שהיה מתקן בעצמו ללא עלות נוספת.

אולם, במקרה שהמשכיר אינו עומד בהתחייבות שלו ואינו מתקן תוך זמן סביר, יוכל השוכר לקבל החזר מלא של עלות תיקון סביר. לשם כך כדאי כמובן לשמור אסמכתאות לעלות התיקון (קבלות).

בעניין זה יש להעיר כי חובת התיקון של המשכיר מוגבלת מבחינה כמותית לגובה שכר הדירה השנתי כפי שכתב בספר נתיבות המשפט (שיב, יא). טעמו, שהרי לא יתכן שהמשכיר יתחייב לתקן תקלה בעלות חצי משווי הדירה בשל חוזה שכירות שתמורתו קיבל עשירית מסכום זה.

כאשר עלות התיקון גבוהה כל כך והמשכיר פטור ממנה, כמובן שהשוכר יכול לסיים את הסכם השכירות (ע"פ שו"ע חו"מ שיב, יז).

סיכום

על פי ההלכה משכיר חייב לתקן תקלות המחייבות הזמנת בעל מקצוע (אומן) ונוגעות ל"עיקר ישיבת הבתים". אלא שאחריות זו מוגבלת לתיקונים שעלותם עד שווי שכר הדירה השנתי בלבד. בנוסף, יש ללכת בעניין זה אחר המנהג המקובל. כאשר המשכיר לא מתקן את התקלות תוך זמן סביר, יכול השוכר לתקן בעצמו את התקלה ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה.

כדי למנוע מחלוקות, כדאי להגדיר היטב בחוזה את היקף האחריות של המשכיר, את משך הזמן שניתן לו לביצוע התיקון ואת האפשרות של השוכר לתקן בעצמו ולקבל החזר. זאת, בנוסף לפרטים הלכתיים חשובים אחרים, ובראשם, קביעת בית דין לממונות כבורר במקרה של מחלוקת.

פורסם במקומון ארץ בנימין גיליון סיון תשע"ה