חזרה מקניין על דירה לפני טופס 4 – חיוב בהוצאות עו"ד

שאלה

שלום הרב, יש לנו דירה שמוצעת למכירה. מדובר בדירה בשלבי בניה, לפני קבלת טופס 4. פנו אלינו קונים המעוניינים לרכוש אותה. לאחר בירורים ארוכים של כחודש וחצי, הם החליטו לקנות את הדירה. הבהרנו להם שבגלל שמדובר בעסקה מסובכת, העו״ד שלנו החתים אותנו על חוזה עבודה מאד מאד יקר, ושאנחנו משלמים לו על הרבה כסף על כל שעת עבודה, ולכן אנחנו רוצים להיות בטוחים שהם הולכים על העסקה. הקונים אמרו שוב ושוב שהם מעוניינים בעסקה. נתנו לעו״ד שלנו אור ירוק להתקדם עם העבודה, ואכן הוא עבד מול העו״ד שלהם ועשו כל מה שנדרש ע״מ למכור דירה בכזה מצב, כולל עריכת טיוטת חוזה. לאחר ארבעה חודשים שבהם העו״ד שלנו עבד על העסקה מול העו״ד שלהם, הם החליטו לרדת מהעסקה (ללא סיבה מוצדקת). העו״ד שלנו דורש כעת את שכר הטירחה שלו, כפי שסיכמנו מראש. האם יש לנו עילה לתבוע את הקונים שחזרו בהם על שכר טירחת העו״ד שלנו? תודה מראש

תשובה

אין להכריע בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים.

חיוב בהוצאות

כאשר אדם הוציא הוצאות על סמך דיבורו של חברו פעמים ניתן לחייבו ופעמים לא.

ניתן להסיק בנוגע למקרה שלנו מסוגיית  'הוצאות משפט'. בדין תורה אין מחייבים בהוצאות משפט, אפילו במקרה שבו הצד שהפסיד הכריח את הצד שניצח להוציא הוצאות על דיונים במקום רחוק וכדומה (שולחן ערוך חושן משפט סימן י"ד סעיף ה').

עם זאת, ישנם מקרים מיוחדים שבהם מחייבים בהוצאות משפט:

א.  הרמ"א (חושן משפט סימן י"ד סעיף ה') כתב בשם המרדכי: "מי שאמר לחבירו שילכו לדון במקום אחר, ואמר לו: לך ואני אבוא אחריך, והלך, והשני לא הלך אחריו — צריך לשלם לזה שהלך כל יציאותיו". הסיבה לחיוב זה היא משום דינא דגרמי, או משום שבאמירתו שיבוא אחריו יש משום התחייבות וערבות (ראו מאמרו של הרב דניאל כ"ץ, משפטי ארץ, חלק ה', עמ' 228.)

ב. חלק משיטות הפוסקים סוברות, שאם התברר שהצד שהפסיד שיקר במצח נחושה (ראו הלכה פסוקה, סימן י"ד אות ל"ג בשם ישועות ישראל, י"ד, ד'), או שהתביעה הייתה קנטרנית באופן מובהק (במקרה זה יש מחלוקת ראשונים ראו ישועות ישראל שם, והרב דניאל כ"ץ שם עמו' 230)— ניתן לחייבו בהוצאות משפט.

ג. מקרה נוסף בו מצאנו שמחייבים בהוצאות הוא אם אמר אדם לחברו הבא לי סחורה פלונית ואקנה אותה ממך ודמיה קצובים (=סכום העסקה ותנאיה היו ידועים לחלוטין), ואז חזר בו שמחייבים את החוזר לשלם עבור ההוצאות שנעשו (נתיבות המשפט ביאורים סימן ר סקי"ג).

ד. ראו מקרים נוספים המובאים בפסק הדין של ארץ חמדה גזית 'חזרת מוכר מסיכום למכירת דירה' כאן, וכן ב'חוקי התורה: הסתמכות' כאן.

לכן למסקנה ישקלו בין היתר השיקולים הבאים:

א. עד כמה העסקה היתה גמורה ('דמיה היו קצובים').

ב. האם הקונה חזר בו ללא כל סיבה מוצדקת.  

ג. האם נאמרה אמירה ברורה לצד השני שלפיה לא יתנהל מו"מ אלא אם כן הצד שכנגד מתחייב כבר בשלב זה לקנות — יש מקום לשקול חיוב בהוצאות.

ד. האם לא יהיה שום שימוש בעבודת עורך הדין לעסקה עתידית.