מתווך פרסם מודעת מכירה - האם מותר לקונה לעקוף אותו?

שאלה
אם לאדם נודע שבית זה למכירה מהמודעה שפרסם המתווך, אך הוא מכיר את בעל הבית באופן אישי ויכול לפנות אליו שלא דרך המתווך, או מכיר חבר שגר באזור שמכיר את בעל הבית ויכול לעקוף את המתווך. האם זו סיבה מספקת לקבלת דמי תיווך?

תשובה

א. המוכר – חייב לשלם למתווך דמי תיווך לפי מה שסיכמו ביניהם. ובמידה ויש ביניהם בלעדיות והסכם הנוגע לקונה והקונה יתחמק מתשלום בעזרת המוכר – ייתכן ויחוייב המוכר לפצות את המתווך.

ב. הקונה – פעמים לא צריך לשלם דמי תיווך והדבר תלוי בפרטי המקרה (כפי שכתב בעלון המשפט 61 1-8):

בספר משפטי התורה (ב,לז) נפסק שקונה שהגיע למוכר בעקבות פרסום מודעה אינו חייב בדמי תיווך, משני טעמים עיקריים:
האחד – שעיקר שכר המתווך הוא על יצירת הקשר הישיר בין הצדדים, וכאן הקשר לא נוצר על ידו בפועל אלא רק בעקבות הפרסום. אולם יש פוסקים החולקים על טעם זה, ומחייבים בדמי תיווך גם במקרה שהמתווך לא יצר את הקשר הישיר בין הצדדים..

הטעם השני – שכאשר המתווך מפרסם מידע באופן שאינו מאפשר לו לפקח מי הגיע לעסקה דרכו, ייתכן שמלכתחילה לא פעל על דעת לגבות תשלום מכל קונה. ייתכן שסמך על שכר מהמוכר, או ביקש בעיקר לפרסם את עצמו ולהשיג לקוחות נוספים. לפי הנתיבות, כאשר אדם פועל גם מטעמים אחרים, אין בהכרח חיוב לשלם לו מדין "נהנה". בנוסף, ייתכן שהמתווך התייאש מראש מגביית דמי תיווך מקונים שלא פנו דרכו ישירות.

עם זאת, אם המתווך ניסה להסתיר את פרטי העסקה ורק הקונה הצליח לבררם בעצמו, או במקום שבו מקובל לשלם דמי תיווך גם כאשר מפורסמים פרטים רבים – הטעמים לפטור אינם שייכים, והקונה חייב בדמי תיווך מעיקר הדין. לכן ההכרעה תלויה בנסיבות כל מקרה.