שימוש בגג לאחר תוספת לדירה – האם הגג שייך לדייר העליון בלבד או משותף?

השאלה:

שני שכנים הוסיפו תוספת לדירתם.  האם הגג החדש משותף.? מי רשאי להשתמש בו ומי נושא בעלויות איטום? תודה.

תשובה:

לא הבנתי האם אתה עוסק במקרה בו כל אחד מן השכנים הרחיב את דירתו באופן עצמאי בשטח הצמוד לו (כגון: בניית מרפסת מקורה וכדו'), או שאתה עוסק במקרה שבו שני השכנים הרחיבו את דירותיהם כלפי מעלה, כלומר הוסיפו חדרים או קומות על גבי הגג שהיה במקור משותף, ובכך למעשה הגביהו את מפלס הגג.

אם כוונת השואל היא לאפשרות הראשונה, הרי שגג ההרחבה שייך לדייר שבנה תחתיו, כי הבנייה נעשתה בשטחו הפרטי של הדייר, ולפיכך גם הגג שמעליה שייך לו.

אולם אם כוונת השואל היא לאפשרות השניה, הרי שבעצם פעולת ההרחבה על גבי הגג המקורי, נוצר גג חדש שמוגבה מן הגג המקורי. במקרה כזה, לכאורה מדובר בגג חדש שהוא המשך של הגג המשותף הקודם, ולכן דינו כשייך לרכוש המשותף.

בעניין זה ראו בדברי הרב שפרן (במאמרו בכתב העת אוצר המשפט א', תשע"ט, בענייני הנהגות ועד הבית – דיני ועד הבית), שדן במצב נוסף: כאשר  הגג החדש מצוי באותו מפלס של הגג המקורי של הבית המשותף – הגג שייך לכלל הדיירים, אף אם נבנה מעל יחידת דיור מסוימת. הגם שאין לכך מקור מפורש בגמרא או בפוסקים, ההיגיון ברור – מעטפת הבניין, ובכללה הגג, נחשבת לרכוש משותף בשל תפקידה בהגנה על כלל הדירות. כאשר מרחיבים כביוכל את הגג המשותף, אף ההרחבה 'משתתפת' בהגנה זו ונחשבת חלק ממנה.

כמו כן, יש לעיין בתקנון שנחתם עם הכניסה לבית המשותף – ייתכן שיש בו סעיף מפורש המתייחס למקרה מסוג זה, והדבר עשוי להכריע את הדין.