מניעת שימוש במעלית לצורך העברת דירה

השאלה

שלום הרב

בבניין בו אני שוכר דירה ישנה מעלית. הדיירים מעוניינים לאסור על שימוש במעלית לצורך העברת דירה. האם הם רשאים? האם לא נפגעת זכות שימוש שיש לי? (כמובן שאם יהיה נזק עלי לשלם(...

התשובה

בהיותך שוכר בבניין, באופן בסיסי קיימת לך זכות להשתמש במעלית ובכל הרכוש המשותף, שכן הכלל הנקוט בידינו 'מה מכר ראשון לשני, כל זכות שתבוא על ידו' (בבא קמא, דף ח עמוד ב, ובעוד מקומות), מעניק לשוכר את כל הזכויות ששייכות במושכר. עם זאת, במידה והשימוש שלך מזיק את הרכוש המשותף, ביד הדיירים למנוע ממך אותו גם אם תבטיח לשלם (שולחן ערוך חושן משפט סימן ד – עושה אדם דין לעצמו, ויכול למנוע חברו מלהזיק לו אפילו אם ישלם).

לשם כך עליך:

[א] להשגיח על המובילים שאינם שורטים ופוגעים במעלית (דבר שהניסיון מורה כי עלול בהחלט לקרות)

[ב] להקפיד שלא להעמיס על המעלית יותר מהמשקל המרבי המצויין בה.

משעמדת בתנאים האלה, לא ניתן לקבוע כי עצם העברת התכולה היא שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.

עם זאת, אם לבניין יש תקנון מוסכם, הוא תקף על פי ההלכה כמו כל תנאי שבממון שעושים ביניהם אנשים. לכן, אם על פי התקנון יש לדיירים סמכות לאסור שימושים על פי רצונם, יש בידם לכפות אותו עליך כפי התנאים שם. בהיעדר תקנון, קיים תקנון מצוי, שמחייב על פי ההלכה, ככל תנאי שבממון שהוא קיים. על פי התקנון המצוי, סמכות הדיירים היא רק על פי מה שחוק המקרקעין הקנה להם, ועל כן הם אינם יכולים לשלול את הזכות להשתמש במעלית בצורה סבירה כיוון שלא הוזכרה בחוק סמכות כזאת.

חשוב לציין ש'דיירים' כאן הכוונה לבעלי בתים דוקא, ולכן לו יצוייר שכולם, כולל בעל הבית שלך, הסכימו למגבלה הזאת, אינך יכול להשתמש ברכוש המשותף שלהם בניגוד לדעתם. עם זאת, נראה לומר שכיוון שבשעת החתימה על החוזה מול בעל הבית עמדה לך הזכות להעביר את הדירה דרך המעלית, הוא לא יכול לשנות מהתנאים הראשונים ולהסכים לדעת שאר הדיירים לפגוע בזכויותיך (בדומה לזה: "המשכיר בית לחבירו לזמן ורוצה לסתרו בתוך הזמן, השוכר יכול לעכב עליו". שולחן ערוך חו"מ שיב,יז. ונראה שאין חילוק בין לסתור את כל הבית ובין לגרוע מהזכויות שהיו בזמן חתימת החוזה).

לסיכום:

על פי התקנון המצוי, סמכות הדיירים היא רק על פי מה שחוק המקרקעין הקנה להם, ועל כן הם אינם יכולים לשלול את הזכות להשתמש במעלית בצורה סבירה כיוון שלא הוזכרה בחוק סמכות כזאת. כדי לשנות את התקנון עליהם לקבל את הסכמת כל הדיירים. ולכן דיירי הבניין אינם יכולים למנוע ממך להשתמש במעלית לצורך העברת דירה, כל עוד אתה מקפיד שהדבר יתבצע בצורה זהירה ועל פי הכללים.