השתתפות השכנים בתשלום עבור הוצאות בניה

שאלה

שכן קנה בחזית את הקומה השלישית כשבקומה רביעית חדר, והוסיף בניה של כל קומה רביעית וחדר בקומה חמישית. את הקומה השלישית חילק גם ליחידת דיור. השכן בעורף הוסיף בקומה רביעית דירה במקום החדר והשכיר אותה.

הדיירים בעורף הוסיפו בבניה עוד כ-35 מ"ר בחזית. הדייר החדש מקומה שלישית הוסיף 28 מ"ר.

כדרישת העירייה הוא הוסיף גם יציקה ומעטפת לקומה ראשונה ושניה. הם עדיין לא משתמשים בה ולא שילמו עדיין לדייר בקומה שלישית עד שיבנו. מה צריך להיות חלוקת התשלומים בקשר ליציקה על הגג? ובקשר לתיקון המעלית?

תשובה:

המובן מהשאלה הוא שיש שני שכנים שבנו בשני צידי הבניין, ואחד מהם הגביה את הבניין לקומה חמישית וגם הוסיף בחזית הבניין שטח בולט, ולכן הוסיף לפי דרישת העירייה מעטפת לקומות התחתונות, וכן יציקת גג והגבהה של המעלית. השאלה היא האם הדיירים בקומות התחתונות צריכים להשתתף בהוצאות היציקה והמעלית כיוון שהם חלק מהבניין. לגבי המעטפת- אם הבנתי נכון מוסכם על כולם שאינם צריכים לשלם עד שיבנו בעתיד.

דיירים בבית משותף הם כשותפים בשטחים הציבוריים של הבית, והשתתפו על דעת תקנון הבית המשותף, ולכן אם יש תקנון לבניין ויש בו התייחסות לשאלת השיפוצים צריך ללכת על פיו. במידה ואין תקנון לבניין יש "תקנון מצוי" שמסדיר בחוק את היחסים הממוניים ביניהם. לא ראיתי בתקנון המצוי התייחסות לשאלה הנ"ל.

ישנן שתי סיבות לחייב את הדיירים בהשתתפות בהוצאות של הדייר שבנה- חיוב מדין הנאה, במידה וערך הבניין עלה כתוצאה מהעבודה, או חיוב מטעם שליחות לעשות ברכוש המשותף, גם אם אין הנאה לכל אחד מהדיירים.

לכן, אם עבודת הדייר העלתה את ערך הבית נראה שכולם חייבים להשתתף כיוון שנהנים מעבודתו אלא אם כן מוחים בו שלא יבנה (אבל בנדון שלנו מן הסתם בנה כחוק והיה צריך את הסכמת הדיירים). ונראה שזה אמור לגבי כל פעולה שמעלה את ערך הבניין ואינה נעשית לטובתו הפרטית של הדייר. יציקת גג חדש לכאורה אינה מעלה את הערך אלא אם כן הגג הקודם היה רעוע. אבל הוספת קומה ושיפוץ המעלית יתכן שמעלים במידה מסויימת את ערך הדירות ולכן יש לברר זאת על ידי שמאי או מתווך הבקיא בתחום, ובמידה ואכן הבניין הושבח יהיה על הדיירים שהסכימו לכך להשתתף בהוצאות.

גם במידה והבניין כולו לא הושבח,  אם שיפוץ המעלית מהווה שיפור של המצב שלה, כלומר החלפת המערכת בחדשה יותר, יש בכך הנאה של הדיירים האחרים, כמו כן עצם העובדה שכעת יש קומה חמישית יוצרת צורך מחודש גם לשאר הדיירים במעלית שתגיע לקומה העליונה, ולכן נראה שעליהם להשתתף בהוצאות שיפוץ המעלית, בהנחה שהדבר נעשה בהסכמתם כמתחייב מהחוק. ראה בספר דיני הבית המשותף עמ' 101 סעיף מב ובהערה נה'. אולם אם הדיירים האחרים לא הסכימו לשיפוץ המעלית אין לחייבם בהוצאות.

לגבי אופן חלוקת התשלומים הדרך המקובלת היא לחלק לפי שטח הדירות באופן יחסי.