לא מצליחים למכור דירה כי יש בית כנסת במקלט

שאלה

שלום אני מנסה למכור את ביתי כבר הרבה שנים אך כיוון שיש בית כנסת במקלט אנשים לא מוכנים לקנות. ביקשתי מספר פעמים מהשכן שמפעיל את בית הכנסת להעביר אותו משם כיוון שלא מוכנים לקנות דירה שנמצאת מעל בית כנסת ולטענתו הרב שלו (חב"ד) טוען שמותר ולכן לא מוכן להעביר. האם אפשר להכריח אותו להעביר את מיקום בית הכנסת ממקלט הבניין??

תשובה

יש לחלק את התשובה לשני חלקים:

א. האם מותר להקים בית כנסת במקלט

צריך לברר האם בית הכנסת הוקם ברשות של כל הדיירים ובהסכמתם. אם רוב הדיירים הסכימו אפילו לפני שנים רבות להקמת בית הכנסת, לא ניתן למנוע ממנו להמשיך לפעול.

אם הם לא הסכימו אז ניתן לפנות לבית דין ולדרוש שבית הכנסת יהיה במקום אחר. המקלט הוא רכוש משותף, ששייך לכל אחד מהדיירים. העובדה שהרכוש המשותף שייך לכל התושבים נובעת מסעיף 52 לחוק המקרקעין שבו מוגדר הרכוש המשותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". ובסעיף 55 (א) מוגדר חלקו של כל דייר ברכוש המשותף: " לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף".

דין זה מחייב אף לפי דין תורה ועיין בספר 'משפטי שכנים' (עמ' יב) שהסיבה לכך היא מפני שהקרקע שעליה עומד הבניין היא קרקע משותפת לכולם.

ממילא אין לאף אחד רשות לעשות שימוש ברכוש של חברו, במקרה זה- המקלט, ללא רשותו. אך אם הדיירים הסכימו בזמנו להקמת בית הכנסת ורק עכשיו מתנגדים- אינם יכולים לעשות זאת, ואין להם טענה של הורדת ערך הדירה בכך[1].

ב. האיסור לגור מעל בית הכנסת, דבר שמונע מאנשים לקנות את הדירה.

1. האיסור לגור מעל בית כנסת, נובע מקדושת בית כנסת ובמסתעף

השולחן ערוך[2] פסק:

" יש ליזהר מלהשתמש בעליה שעל גבי בית הכנסת תשמיש קבוע של גנאי, כגון לשכב שם; ושאר תשמישים, יש להסתפק אם מותר להשתמש שם".

איסור זה נובע מהקדושה שחלה אף על גג בית הכנסת כמו שחלה קדושה על גג ההיכל[3]. וכיוון שכך, פסק הרמ"א שם:

"הגה: וכל זה דוקא בבית הכנסת קבוע, שנבנה מתחלה לכך, אבל בית שיחדו לאחר שנבנה לבהכ"נ, מותר לשכב עליו (פסקי מהרי"א)."

והוסיף המשנה ברורה[4]:

"ונראה דכל שכן אם בשעה שנבנה בית הכנסת נבנה בית דירה למעלה ממנו, דשרי לדור שם, דזה ודאי לא הוקדש כלל למעלה".

ולפי זה אין איסור מעיקר הדין לגור שם.

2. לדעת הרמב"ם אין איסור לגור, אלא רק לשכב מעל ארון קודש

הרמב"ם כתב בתשובה בפאר הדור[5]:

" חייב הדר בבית להשמר במקום שמעל ההיכל, לא יישן עליו ולא יעשה עליו מלאכה. אך מותר לו להתעסק בשאר הבית, כמו שירצה."

החיד"א בשו"ת חיים שאל[6] הסיק להלכה כרמב"ם, וכתב:

"ואפשר דאילו מהר"ם היה רואה תשובת הרמב"ם היה חוזר בו ולא היה ספק בידו, והווה שרי לשכב כל שאינו על גבי ההיכל. ונראה פשוט דאי מרן ז"ל עיניו יחזו תשובת הרמב"ם הנזכר, היה קובע הלכה כמותו"

וכן כתב המשנה ברורה[7] וכן כתב להלכה הגר"ע יוסף, ביביע אומר[8].

3. בית כנסת ללא קדושת בית כנסת

בתי הכנסת בימינו אין בהם קדושת בית כנסת ומותר לאכול ולשתות ולישון בהם. אך אסור לעשות בהם תשמיש מבוזה[9], אך לא מעל ארון הקודש.

4. מנהג להחמיר מחשש לדברי הט"ז

הט"ז כתב דברים קשים מאוד על מגורים מעל בית כנסת. הוא תלה את מיתת ילדיו הקטנים בעובדה שגר מעל בית כנסת. ולכן רבים חוששים לכך אפילו שמצד הדין מותר וכן כתב המשנה ברורה[10] על דברי הרמ"א- ושומר נפשו ירחק מזה. דבריו לא נבעו מאיסור המגורים הנובע מקדושת בית כנסת אלא מכך שהתפילות בבית הכנסת אינם מתקבלות באופן זה. וזו הסיבה לכך שרבים (יותר אשכנזים מאשר ספרדים שמקילים כאמור כחיד"א) מחמירים ולא דרים מעל בית כנסת.

5. אופנים בהם הקלו אף לדעת הט"ז

אם מדובר על בית כנסת שהוקם רק לזמן אין בו שום קדושת בית כנסת ולכן מותר לגור שם אף לדעת הט"ז.[11] וכן אם בית הכנסת קבוע שם אך מראש התנו שהוא משמש כבית וועד להתכנסות לאירועים וגם לתורה ותפילה אין בכך איסור ואין חשש אף לדעת הט"ז.[12]

6. אם הקימו ללא רשות

במקרה זה נראה פשוט שאין שום איסור לגור למעלה[13], ואף אסור להתפלל שם בגלל איסור גזל.

מסקנה

אם בית הכנסת הוקם ברשות הדיירים ובהסכמתם, אין אפשרות למנוע ממנו פעילות בגלל הורדת ערך הדירה.

בנוגע לעצם המגורים, אם בית הכנסת הוקם ברשות, ונעשה על תנאי שאין בו קדושה, מותר לגור מעל בית הכנסת,  אך לא לעשות תשמיש מבזה מעל ארון הקודש .

אם בית הכנסת הוקם ללא תנאי מותר מהדין לגור מעליו, רבים חוששים לדעת הט"ז ונמנעים מלגור במקום כזה.