מי צריך לתקן פגמים בדירה שכורה?

שאלה

שלום רב לרבני בית הדין ברשותי דירה שאני משכיר ורציתי לשאול: 1. קלקולים במזגנים במהלך השכירות על מי לשלם? 2. סתימות במערכת האינסטלציה על מי לשלם?

תשובה

הקדמה

מעיקר הדין המשכיר הוא שחייב לתקן את הבית, ולהעמידו לשוכר שיהיה ראוי לדירה (שו"ע חושן משפט סימן שיד סעיף א). כעקרון חובת תיקון והעמדת הבית חלה בדרך כלל גם על נזקים שנגרמו לבית לאחר הכניסה, ונפרט את הדין בהמשך. לעומת זאת השוכר נחשב "שומר שכר" של הבית (פתחי חושן ח"ד פ"ו ד', עפ"י שו"ע חו"מ סימן שא סעיף א) ולכן הוא חייב בנזק שגרם על ידי שימוש חריג אך לא על נזקים שנגרמו משימוש שוטף.

1) קלקול במזגן

אם יש חוזה שנחתם כדין בין הצדדים יש לנהוג לפי החוזה.

כשאין חוזה, מעיקר הדין מוטל על המשכיר לתקן דברים שהם "מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות" (שו"ע חושן משפט שיד,א וראו שם שיב יז). אמנם כיום המנהג הוא שקלקול הנובע משימוש סביר מוטל על המשכיר לתקנו ואם מדובר על שימוש לא סביר מוטל על השוכר לתקנו (עמק המשפט סימן לה). מנהג זה מחייב גם מבחינה הלכתית, כיוון שכאשר שני צדדים סוגרים עסקה, הם עושים זאת על פי המנהג.

ובנוגע לשאלה האם מזגן מוגדר כ'עיקר גדול' נראה שתלוי היכן גרים וכיצד משכירים דירות באותו המקום. אם המנהג באותו המקום זה לשכור דירה עם מזגן (כגון באזורים החמים), על בעל הבית לתקן את הקלקול, אולם אם אין מנהג כזה לא ניתן לחייבו (ראו בעמק המשפט (שכירות בתים סימן לה אות א עמוד שפג) שכתב שאין שום חובה להעמיד מזגן, אמנם נראה לענ"ד שזה בדירה שלא היה בה מזגן).

כמה פוסקים (ראה בספר 'וישמע משה' בשם הרבנים קנייבסקי וקרליץ ועוד פוסקים, וראה גם אמונת עתיך 113  עמ' 81-82) כתבו, שאף במקום בו

לא נהוג להעמיד דירה עם מזגן, כגון באזור ירושלים, אם היה מזגן בדירה והתקלקל, חייב המשכיר לתקן. זאת משום שהשוכר נכנס לדירה על דעת זה שהיא ממוזגת. אמנם פוסקים אחרים חלקו על כך (עיינו שם).

2) פתיחת סתימות

אם מדובר על סתימה המצריכה מעשה אומן לתקנה על המשכיר מוטל לעשות כן, אם נבעה משימוש סביר. אם הסתימה נבעה משימוש לא סביר- על השוכר לתקן.

אמנם, יש פוסק (עמק המשפט שכירות עמוד תמד) שכתב שכל תיקוני הסתימות מוטלות על השוכר כיוון שבדרך כלל התקלות נובעות משימוש לא סביר של השוכר, והמוציא מחברו עליו הראיה. אמנם נראה שהמנהג בעניין זה שונה מדבריו, ובפרט שמבחינה עובדתית קשה לקבוע מסמרות שבדרך כלל התקלות נובעות משימוש לא סביר כדבריו. בנוסף, לא תמיד השוכר הוא המוציאשהרי הוא יכול להחזיק אצלו מכספי השכירות.

התשובה נכתבה ע"י הרב עמוס ראבילו